[心得] 桃園區商圈介紹
文長慎入(真的超長...)
小弟我是桃園的仲仲
可能本身來自台南，是外地人
就像替身使者會吸引替身使者的道理一樣(誤
我服務的非常非常多買方也幾乎是非桃園人的年輕首購族
所以常常他們從北部下來後，幫他們借台機車帶著繞桃園身兼導遊~
導遊當了兩年半，多多少少累積了一些心得
趁這個機會寫篇桃園區的粗略商圈介紹分享給需要的人~
桃園區分作幾個商圈，我個人是按照商圈特性把他粗淺地分成十塊：
[前站][東區]
[後站][縣府][中正]
[藝文特區][龍安中平][大業大有]
[龍山省桃][中路重劃]
概念地圖：http://i.imgur.com/BejGOTs.jpg
因為住宅區的交易量最主要集中在
[中正] [藝文特區] [龍安中平] [大業大有]
所以會比較針對這四塊做介紹~
請搭配旁邊的小地圖+簡易地圖服用
不然對桃園陌生的人
只看文字可能看完還是看不懂XD
[前站]
http://i.imgur.com/2ARlf0a.png
地標：三大百貨/景福宮(大廟)
往台北公車超多，畢竟本身就是個交通樞紐
除了火車以外，幾乎每班往台北客運在這都有設點
(意思就是你從這邊搭車一定有位子坐，可是也會坐比較久)
(一種提早出門到車上睡覺的概念)
生活機能的話，以交通層面和吃喝玩樂來說是很強大
包括桃園最大的南門市場、百貨公司、錢櫃等等
可是也和大家報告，因為這個商圈是桃園最早期發展的
所以住宅非常兩極：超舊or幾乎全新，全新建案價位高的很驚人
比較有名的大概就是國泰賦都、璞麗
不過老實說，買這區要有個心理準備就是環境較雜亂
而且因為早期沒有什麼都市規劃，地目又幾乎都是商業區
老舊公寓透天多，以及由其組成的小小巷弄裡面常藏有茶店或按摩店
大型夜間娛樂設施附近也常有8+9、傳播聚集...
[東區]
http://i.imgur.com/pGIJceI.png
地標：桃園巨蛋
原本想把東區併入前站一起寫的，因為位置很接近
可是環境又差了十萬八千里
東區以清溪國小國中為中心，幾乎都是住宅區
旁邊緊鄰桃園農工、桃園小巨蛋、三民運動公園、朝陽森林公園
街道有些許規劃過，環境其實真的很不錯，既清幽又方便
不過問題就是這邊是早期發展的重劃區
房子也和前站一樣要嘛就很新很貴，不然就是20來年的華廈
3字頭公寓則佔了大多數
有電梯的華夏移轉量低、需求量高頗搶手
(多是住附近公寓老了爬不動來買的)
價格以一樣屋齡來說貴鬆鬆
(我們近期成交過28年，室內像廢墟一樣的電梯華廈15萬
20幾年的華廈面河景快20萬...傻眼)
[縣府]
http://i.imgur.com/442gLHW.png
地標：市政府
縣府商圈的核心不用說當然就是市政府了
以市政府的圓環為核心開始擴張
生活機能還真的不錯
許多開業已久的有名診所都在這附近
也因為法院在這裡(搬遷ing)，所以旁邊律師事務所、代書事務所林立
縣政府圓環也常辦一些沒這麼大型的靜態展或活動
旁邊兩間學校隔著莒光街並排：西門國小、桃園國中
西門國小又被打造成傳統的明星小學(音樂班)
(雖然我不懂明星小學對小朋友的發展會不會真的有正向發展啦囧)
而且雖然鄰近前站商圈，到南門大市場很方便
但是因為公務機關林立，找不到風化場所，環境純樸
縣府商圈要以三個字來說的話就是：文教區
再講講這個商圈的缺點
一樣就是因為太早發展屋齡都有點太舊
而且很多華廈都是當時地主和建商合建，幾乎都是20-28年左右的一案建商
走路5分鐘可到縣府的區域，極度缺少10年內的中古屋
即便有釋出，可能還沒賣或剛賣就被鄰居成交，蠻搶手的
ps也因為新建案太少，導致寶佳建設在101.102年於廈門街推出縣府首馥時完全大賣
一堆人都買一坪28、29萬，車位還被算150萬，貴就算了地下室品質超鳥，兩年屋各種水
泥斑駁剝離還沒鋪PU= =
[中正]
http://i.imgur.com/9Qwznyb.png
中正商圈顧名思義就是火車站前那條中正路直直走所延伸出來的商圈
也是政府規劃捷運綠線所走的路線
其中又要以慈文路為交界做個區分~
慈文路往南
我又把他稱作夜市商圈
夜市商圈
地標：桃園觀光夜市
個人覺得若以桃園區來說算這裡是最熱鬧的商圈了
直直的一條中正路上充斥著各種食物、手機、服飾、醫美產品和愛逛街的中學生們
旁邊的中正觀光夜市是桃園除了八德重劃區的興仁夜市外最熱鬧的夜市
也是桃園很多人覓食宵夜的地方~
傳統市場則是依附著力行路市場，少數的早市與昏市並存的大市場
生活機能很優，最不怕餓死的區域
缺點就是當初商圈從火車站站前移轉的時候似乎移轉太快
各種舊公寓、舊透天、舊華廈瘋狂增插招牌
只有幾棟新大樓頂立其中，市容老實講真的不怎樣....
但是熱鬧的地點裡，有藏個神奇的住宅區
就是在北門國小附近，裡面大連好多街
還真的很安靜都是住家，明明走沒三百公尺就是喧囂的中正路了
離塵不離城根本是在說它阿~
唯一可惜的是這區路都偏小條又彎彎曲曲的...
慈文路往北
姑且稱做慈文商圈好了
慈文商圈
地標：慈文國中
中正路一過慈文路，路寬立刻從兩線道變成四線道
整體視覺與空間立刻明亮了起來
這裡最大的特點就是離藝文特區極近，被稱做泛藝文特區
有些自視甚高的屋主也會堅稱自己就是住在藝文特區XD
這裡最有名的就是慈文國中
桃園當前最強勢的升學中學，武陵錄取率最高
很多家長甚至會為了送小孩進去這間而在附近買套房= ="
(雖然我還是覺得小孩會讀書就是會讀書，不會因為送去哪就有差囧)
慈文商圈左邊有個大公園叫做溫州公園
順著溫州街，兩邊是永順國小、慈文國中，認真九年免接送
右手邊的慈文國小旁，環境因為緊貼著大興西路的藝文商業中心所以市容也很棒
然後不用說，慈文商圈最大的缺點就是房價高.....
放上我今天帶看經過用生命拍的照片
應該一看就很明顯平平都是中正路，慈文路以南跟以北的差別在哪了~
慈文路以南↓
http://i.imgur.com/NvqWDyl.jpg
地標：展演中心
藝文特區，在朱立倫時代時，那邊開始正式整地重劃，現在是桃園區跨年的場地。
(題外話，原本很多藝文建設都消失全都變大樓了顆顆)
以藝文展演中心向外擴張，新大樓多半有條理的內縮讓出人行道
外加新大樓林立，所以街景市容相當漂亮
對了題外話
整個藝文廣場繞一圈剛剛好就是1公里，很好記，所以算是跑步的好地方哦~
而且這邊算是桃園商辦處的核心地帶，藝文展演中心附近諸如中悅世界中心等
那邊非常多的辦公室登記，如建設公司、保險經紀人、外貿企業等等
氣質非凡
我常跟客戶比喻，藝文特區的生活機能和中正商圈的生活機能都是好的
但是性質不同，中正商圈就是小吃攤的吆喝讓你感受到熱情、吵鬧、活力
而藝文特區的生活機能則是義大利簡餐、貴婦們的咖啡下午茶，文青且氣質。
但藝文特區也有熱鬧的地方：南平路
南平路以橫向貫穿整個藝文特區，算是這個區塊的商店街，它和中正路形成十字交叉。
展演中心右上角、南平路同安街交叉處是熱鬧的南平市場，旁邊衍生不少小吃攤
而南平路和中正路交叉往寶慶路方向，則是連鎖店家居多
舉凡錢都、瓦城、寶雅等，都會在那邊聚集
十字交叉的右下角
大興西路與經國路交叉處是家樂福商場，台灣人假日全家大小去吹冷氣的好去處
市區少數的大醫院敏盛醫院就在家樂福對面。
十字交叉的左下角
中埔一街與同德六街交叉處那邊環境很棒
同德公園、同德國小、國中匯聚在這裡形成大片綠地，蠻受到買方歡迎的
許多高單價高總價的輕豪宅也群聚在這裡~
十字交叉的右上角
莊敬路那一帶則是以大坪數或是透天型產品居多
再相連同安國小與同安公園、莊敬公園，其實環境我也覺得蠻不賴的
生活機能完善，具備著市容與氣質
缺點嗎?
就是人真的很多，下班時間中正路車潮滿滿滿，挺塞的。
上次客戶開車載我去喝咖啡，一個綠燈的通行時間沒辦法讓車子開過綠燈...
希望綠線開通後可以稍微舒緩一下下
還有一個缺點我忘了說，不過大家也知道，就是房價偏高...
[龍安中平]
http://i.imgur.com/Bbf8chG.png
龍安中平這個商圈我拆成兩塊講好了
以發展順序來說，先是縣府來是中平，接著是龍安商圈。
所以按照建物屋齡的新舊順序，或說年輕大樓的比例也是：縣府→中平→龍安
中平商圈
地標：市立游泳池
以中平路為首，左右兩邊擴張到愛買商場及中路派出所
生活機能也很健全，以中平路和宏昌六街交叉處為中心有個中平市場
東西也算應有盡有不過基本上每個商品就那幾家，沒得挑XD
中平市場附近，和南平市場一樣延伸出許多小吃
比較有名的如簡師傅臭豆腐、和一個沒有名字的燒烤都在那兒~
另外有一些會開到晚上的快炒店
他算是縣府龍安商圈，晚上想吃消夜的人會前往的地方
對了講到中平的話，就必須提到一個很特別的區塊叫作國泰商圈
國泰商圈
地標：IKEA、武陵高中
這個區塊算是我個人評價最高的純住宅區
他是介於國際路與武陵高中的區域
左手邊中山國小走路可到，右手邊聯接愛買商場也是走路可到
外加這個區塊大約80%的土地都被國泰買下來蓋成大樓
所以街道非常之完整，人行道毫無例外的內縮三米以上
是個對步行的人類來說非常友善
放眼整個桃園區應該友善度是到達LEVEL MAX
生活機能則和中平路的熱鬧有所不同，偏向休閒與優雅的簡餐
以及滿滿的早午餐店
當然，有優點也有缺點
中平的缺點就是主要還是以20年上下的舊華廈大樓為大宗
10年內的大樓比起縣府來說多了不少，可是還是五根指頭數得出來
因為釋出少，所以造成他們得成交價依然維持在單坪19-23 (新成屋不算)
至於國泰商圈的房子，如果是國泰建設是真的蠻特別的
除了紐約廣場外其他屋齡都是16-20年
若是有車位的物件，這樣的年份依然可以成交到20萬上下(跟中平10年內的差不多...)
然後唯一新一點的國泰紐約廣場(10年)成交價則是30上下囧
學區的話中山國小是桃園的有名小學
主要是因為他是百年老校，占地廣闊，又有中央廚房做營養午餐
頗受到地方的媽媽們喜愛
龍安商圈
地標：戶政事務所
這個地點是中平繁榮起來之後，於近十年慢慢興盛的地方
所以相對的這裡的10年內或15年內中古大樓較多
恩，應該不能說較多，是多很多。
龍安以龍安街、國強一街、上海路為軸心
龍安街有龍安黃昏市場，就是小市場，生鮮一種一攤沒甚麼好選，倒是熟食不少
上海路則是有一整條的早市，大概10點之前算熱鬧
大部分的商店都會林立在龍安
可是說真的，如果你對宵夜很執著的話，龍安可能不會是首選
像我租房子就租在龍安，每天下班大約午夜12點上下，兩年半下來宵夜只有炸跟滷...很
痛苦阿~!!
生活機能還不錯，沒有到非常熱鬧，但都還堪用尚可
好處是小公園四處林立(現在旁邊又開墾了一個湖畔大公園挺漂亮的)
機車2-5分鐘就有IKEA和愛買商場可以逛
然後晚上滿安靜的，畢竟龍安在戶政那一塊就是完整的住宅區，喜歡安靜的話可以考慮
噢還有房價，龍安商圈的房價比起中平來說還低一些
十年內的房子基本上較少破20，10-15年較好建商如竹城系列的大約會是16-18萬
缺點嗎?
就是龍安其實沒甚麼發展性老實說
它最大的優勢就是離國道二號非常之近，台北開車往返很方便
可是
按照城市規劃，十年後可能這裡除了商家變多變熱鬧外
商圈大抵上也還是只有一個近交流道做為特色....
[大業大有]
http://i.imgur.com/7RzeKoH.jpg
地標：慈濟靜思堂、新光三越
大業大有商圈嚴格來說也是近十年快速發展的商圈
很久以前老桃園人都挺不屑這裡的XD
最主要不屑的原因在於旁邊的虎頭山是座靈山，有部分被規劃為公墓區(已禁葬)
然後大有路一直走，走到最最最底則是現在的市立殯儀館
從前送葬隊伍會大鳴大放的經過這裡(已禁止)
因為這幾個點，所以早期桃園人都不怎麼喜歡這裡
BUT!!
這個地方現在是桃園區的不動產交易熱點哦!
主要是歸功於它的商圈發展頗成功，環境變得很棒
以大業路、寶山街、大有路三條路為軸心，沿路市集繁榮
大業路主要有寶山街市場、下午開始路邊攤販進駐，小吃熟食選擇多
往下走經過大業國小接到三元街也有個主打水果蔬菜為主的三元市場~
三元市場旁就是三民運動公園
而大業路旁的溪是南崁溪，延著南崁溪，原本是條被汙染的溪流現在整治的很漂亮
南崁溪步道長長的連到南崁，路燈與綠地氣氛營造的很漂亮，傍晚或晚餐後會有許多居民
散步慢跑其中
(還有人寫遊記@@)
大有路則是連鎖商店居多，寶雅、美聯社、屈臣氏、萵苣等，甚至全聯就有兩家
而往成功路方向走，則是有間新光三越，旁邊坐落著大有國小與大有國中
這間新光三越很特別，沒甚麼人去，可是號稱全台提帶率最高、服務最好的新光XD
旁邊則依附著如麥當勞、星巴克等等，路是又大又直，環境明亮且舒適
寶山街上則是店面小吃居多，其中又因為有一家高級禮服店(?)
造成這個商圈的宵夜選擇也很多，夜貓族完全不用擔心
綠地在這個商圈比例相對偏高
除了三民公園、南崁溪步道、檜溪公園外，大有路旁就是整排虎頭山山景~
這個地點的好處是
它與藝文特區只有個著一條春日路，但是房價卻有絕對的落差
機車到藝文的家樂福只要5分鐘、到藝文展演中心差不多10分鐘...
連通國道一號，要上南崁交流道也真的不遠
往下到桃園火車站也很近
也因此吸引了非常多藝文特區飽和溢出來、或雙北下來外來人口(主要是年輕首購族)
缺點呢?
除了大有路有些朝向的房子會看見塔或小饅頭之外
(聽說小饅頭之後會移走，可是應該有得等啦...)
還有就是跟龍安很像
現在生活機能非常熱鬧與發達
但是按造都市計畫的發展，這個商圈頂多就機能與綠地越來越完善之外
它沒有甚麼重大建設，發展性大概就這樣定型了~
因為這篇寫了太久
今天把主要交易量的幾個商圈
[中正][藝文][龍安中平][大業大有]
寫完之後蠻開心的就想先上來分享給大家~
[後站][中路][龍山]
三個商圈之後寫完再連同桃園到台北公車彙整一起傳上來補完吧~
不過我還是建議外地想來桃園找房子的朋友們
這篇就出發前看一下
最主要還是得實地繞過才能知道哪個環境適合你哦
因為通常我當導遊跟買方介紹是講整條路的~~
(應該不少跟我買房子的版友有經歷過XD)
這篇文章寫了一個多禮拜，主要是花太多時間在製圖跟濃縮orz
阿如果想拿完整地圖，或是哪個商圈的細部地圖
(不是我上面貼的小地圖，是另外一種信義做的更強大的商圈圖)
就再私信我吧~!
--
信義小魯：(免站內信快速諮詢專頁)
https://www.facebook.com/sinyi.ptt.overshot/
陸陸續續把文章移過去方便大家檢索諮詢囉~!!
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太感謝了~
其實是因為繞了太多次
加上一直和成交客戶保持友好關係
所以常常他們住的商圈發現甚麼吃的或好玩的會reback給我~~XD
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哈哈!!
有喔有喔~努力學習架網頁當中
S大一定要來幫忙推幾間厲害的食物~~
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好DER~~
八德和南崁我會列入下一波介紹清單~~
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對不起...中壢真的不熟QQ
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沒問題阿~~~(咦?
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