Re: [請益] 賣房後無房再買房 青年首購/公教/房貸
剛好最近連續三個成交案件都是青年換屋族
分別是先買後賣*2+先賣後買*1
做成懶人心得分享給版友~(皆IN桃園無限禁貸區)
Q.先賣後買可以使用政府的青年首購嗎?
A.只要和銀行申請貸款，銀行拉你聯徵、調你財力時，本人(40內)與配偶及未成年子女名
下無房就可以用青年首購。
所以假設先賣的話也必須等過戶塗銷完之後才可以適用。
Q.首購利率現在是多少呢?
A.前兩年1.44，之後1.74，兩段式，隨I值機動調整
I值不變的話20年均值算起來是1.71~
Q.有人說青年首購只到年底，是真的假的啊?
A.我在上一刻打電話問了公股銀行承做首購的經理，他說原則上是到今年底而已沒錯，但
按他的經驗明年應該又會有新的青年首購優惠祭出，就像商店促銷依樣通常每個月都有每
個月的優惠XD
(所以不用太擔心為了爭這個優惠而急買房~找到適合的房子比這種優惠利率重要多了XD)
剛好有個案例是公教老師先買後賣，也分享一下：
Q.公教族群第二屋還可以適用公教貸款嗎?
A.只要負債比算得過就可以哦!不過給予的利率成數有變：
1~7成是1.56%，一段式利率。
7~8成的金額是1.95%
Q.同上問題，成數呢?可以寬限期嗎?
A.一樣還是看你的負債比決定，我的成交案例裡是拿到30年+前1年寬限
(明天要交屋，灑花~~)
發現自己沒辦法適用青年首購....
Q.該怎麼辦呢?
A.其實沒有青年首購也不用太緊張，現在不少銀行因為公股的首購利率太殺，所以他們也
被迫跟著調整自己的利率或是特化長處。
舉例而言：
假設年薪資高的話可以找富邦人壽/三商美邦，他們的利率也很殺，甚至可以超越首購
：http://imgur.com/a/7tzfD
富邦人壽不限二屋一樣最高可以弄到八成(也是算負債比)，三商則是有二屋上的考量~
ps我手上兩個客戶都貸到1.6%八成，但印象中薪資也沒到表定的這麼高@@
所以當時幫估利率不是估1.6這麼低XD
等我配合的人壽業務明天上班我再問他怎麼弄得好了~
Q.我成數不用到八成，但利率想要低一點怎麼辦呢?
A.有些銀行在這方面很厲害，據我所知匯豐是其中佼佼者：http://imgur.com/a/hGOl5
核貸金額在600萬以上甚至可以弄到1.63%，而且如果是雙周繳息的又可以再往下殺.....
不過匯豐的估價成數是真的蠻低的，我最近成交一間桃園的房子，成交單價是近一年有車
行情的最低價，三間銀行都認八成，匯豐的估價竟然也只估到我們的成交價七成......
其他跟銀行無關的問題
Q.先買後賣或先賣後買有甚麼需要注意的地方嗎?
記得不論先買後賣或者先賣後買，只要這兩件事發生在間隔時間兩年內的話，你有機會
可以享受到重購退稅~
重購退稅意指你可以將賣屋所要繳的土地增值稅拿回來，不過它有諸多條件限制
其中比較複雜的一項條件是：買的房子其土地價值總額 必須 大於舊有的房子之土地價
值總額
剛好我客戶可以享受到這個優惠，列出計算式給大家參考：http://imgur.com/a/mCqBE
(以這個個案為例足足省了13萬!!所以一定要記得有重購退稅這種東西喔~
有些仲介不知道代書也沒問就虧大了....)
其餘簡單好判斷的條件看這：http://www.sinyi.com.tw/faq/article.php/127/78
Q.先買後賣與先賣後買之無縫接軌如何運作?
A.因為一般的過戶流程，從簽約到交屋習慣上是30~45天，這一個月半的時間可能不夠自
己在新家裝潢與搬入
所以請抓清楚自己要裝潢以及預計可以搬空的時間點，把這個時間差在洽談價格的時候就
放在裡面談，變成售屋條件
絕對不要價格敲定之後再談，這樣原本開開心心的簽約很可能會變爭執，價格與感受上多
少會有影響
一般常見的延後方式通常是售後回租
或是洽談時用價金減損做條件請買方同意延後流程~
大概把想得到的都先打上來了
謝謝大家
※ 引述《Pixart (新的工作職涯)》之銘言：
: 這樣算首購吧？
: 最近和明年有哪些優惠貸款呢？
: 現在首購利率是I+?
: Thanks!
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※ 編輯: overshot (42.73.115.226), 10/18/2016 17:15:21
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沒耶!
我一個是27歲年輕人未婚，現在是船員~
一個是有家庭大眾運輸相關~
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所以當初再幫他們量身評估條件的時候，有列一個表格：
多少到多少是我有把握三個月內賣掉，多少到多少的價格是可能會拖比較久，壓力較大
徹底評估後才會帶他們買阿XD
p.s 文中公教老師的房子前天已經無縫接軌賣掉了~~~
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sorry...中壢不管環境行情還是社區都真的完全不熟
幫您找房子只會害到您orz
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薪水是真的穩定高，可是超辛苦耶!!!=口=
遠洋9個月才能回台灣一次，而且船上幾乎沒有訊號，沒辦法用line或fb或者PTT!!!!
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可以可是沒意義而且不會比較省喔~
這樣就會變成轉貸，可是轉貸的話其他銀行不會給到原本這麼強的優惠
例如富邦人壽是原本資格利率+0.1% (1.6%+0.1%=1.7% 和首購的1.74%差不多了...)
同時新的轉貸銀行又有開辦費等等
而且我印象中好像還有違約金.......所以總結是不划算!!
※ 編輯: overshot (42.73.115.226), 10/20/2016 03:48:51
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