[心得] 5分鐘了解台北房價脈絡！

看板home-sale作者sindunsindun (sindun)時間7年前 (2016/10/08 20:10)推噓30(31推 1噓 18→)

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好讀好看網誌版 https://www.facebook.com/housenrich/posts/550820331783498 台北的房價在最近12年來漲了近三倍，而早在2008年時就有房地產學者以台灣人口結構、薪資所得、經濟發展...等指標研究，並依據過去常態數值與國際間標準，提出台灣房價已超出合理區間的問題，並預言房價會有崩盤危機。 https://pic.pimg.tw/housenrich/1474479522-533391008.jpg

但房價依然持續上漲了6年之久，那些唱衰房價的人都被當成笑話，成為不買房的笨蛋，房價不敗的神話已然確立。各種房地產投資的課程、老師紛紛出籠，靠房地產致富的故事滿天飛舞，當你猶豫該不該買房的時候，大家都會告訴你，買就對了！房價未來只會漲！為何市場走向與學者研究大相逕庭？那是因為房地產已從「居住需求」為主轉為「投資需求」為主，因此無法單就基本需求面來作出準確的判斷。因此我們從投資面的“金融環境”、 “稅賦結構”以及“群眾心理”三個面向來探討，可以稍微理出一些脈絡，讓大家在未來做預測時能有更好的判斷。一、金融環境 1.利率以利率來說，自1970年代台灣經濟起飛後，銀行定存一年期利率平均在8%上下，直至2000年後利率快速下降至2％以下，才漸漸突顯房地產租金收益的優勢。房貸因為年限長、利率低、成數高，行情好的時候，稍微用些技巧甚至可以“全額貸”，也就是讓你“買房不用自備款”，這樣超高的槓桿操作，風險卻也不是很高。天底下哪有這麼好的投資標的！在這高報酬的租金收益與低利的房貸環境下，使不動產成為絕佳的投資工具，房價蘊藏極大的漲幅空間。 https://pic.pimg.tw/housenrich/1474821951-1827097046_n.jpg

2.熱錢全球近十年來，大都進入低利時代，美國近年又不斷際出QE量化寬鬆政策，各國亦紛紛跟進，造成國際熱錢亂竄。台商及海外資金也在這幾年大量流入，面對台灣房地產這麼美好的投資標的怎能錯過。而累積多年的民間儲蓄也正在此時期傾巢而出，不只路人甲，連路人乙也搶著買房，大量資金投注在不動產，建商都來不及蓋房子來賣，買房還要預約抽號碼牌的神奇現象不斷出現。二、稅賦結構 2005年陳水扁政府以搶救SARS後的低迷房市為由，把土地增值稅減半；金融海嘯期間，馬英九政府把遺贈稅從50％調降到10％。執政者為解決眼前難關，陸續為高房價埋下的引信，正好在游資氾濫、低利率的近年找到一個好出路。房屋與土地的公告現值不到市值的三分之一，一戶市值上千萬的公寓，一年要繳的房屋稅加地價稅可能還買不起一隻iPhone。讓有錢人紛紛將現金轉為不動產，課稅稅基只剩三分之一。而房屋交易稅及持有稅又非常低廉，聰明人怎麼會放過如此好的理財工具呢？三、群眾心理近10年來能聽到因投資房地產虧錢的還真不容易，市場上投資房地產致富的故事不勝枚舉，房地產不敗神話漸漸地深入人心。不斷推升的房價讓原本有10％的出租報酬率，在2015年時大台北地區剩不到1.5%(新成屋)，房價租金比已高達"64倍"，也就是房子要出租64年才可以回本，若是再扣除各項稅費，可能連貸款的利息費用也快支應不起。 https://pic.pimg.tw/housenrich/1474479522-588261015.png

各國租金房價比資料來源：globle property guide 即使如此也沒人在意，因為大家相信房價一定會漲！這說明了即使所有指標數據皆出現異常時，站在心理學的觀點只要眾人有信念，市場就不會崩壞。以上說明為何在學者們提出房價不合理性後，房市依然向上發展好幾年。接下來我們看看這三年來房市反轉的過程。我們把時間追溯回2003年，這一波房市的起漲點，在這之前，房市已自上一波循環中低迷了好一陣子。當時的社會大眾對於買房這事興趣缺缺，普遍認為買房是個“負資產”，但實際上此時的房地產經過多年的衰退其價值已被低估，而SARS疫情又正好爆發，使房地產更陷入膠著，但正因如此，反而醞釀了豐富的發展空間。果然，在SARS疫情緩解後，房市開始反彈，大家漸漸發現房地產是一個報酬價值極高的資產，若是再加上槓桿的操作，實在是一個非常誘人的投資。爾後的13年間，因為諸多有利於房地產發展的條件同時匯聚，如低利環境、游資豐富、相關稅賦低廉、對岸及海外投資資金回流、儲蓄動能強、人口加速都市化住宅供不應求…等等因素，使房地產不斷飆漲，房價屢創新高。到了時間2014年，房市成交量開始迅速萎縮，因為原本的房市投資供應鏈系統出現斷層。 https://pic.pimg.tw/housenrich/1474479539-2712531851.jpg

這個供應鏈原本的運作機制是這樣，建商推出新產品，第一手投資客在物件尚未曝光前就先掃貨，接著才在市場上曝光，第二手投資客馬上進場，接著第三手投資客承接前面兩手的物件，最後讓第四手投資客或自住客接手，甚至有第五手、第六手…，通常最後接手的都是胼手胝足的平民百姓。房市投資客不斷散佈擁有自己的房子才是人生勝利組的觀念，告訴年輕人再辛苦也要買房，所以市場上總有人可以接手，讓物件得以獲利出清。但最終連勉強擠出頭期款的自住客皆用盡時，代表台灣的經濟水平已完全無法支應此一房價！市場末端無人接替，後幾手的投資客開始套牢，他們便不會再繼續承接前一手的物件，房市投資供應鏈出現了斷層停止流轉。到了2015年，市場上成千上萬的投資供應鏈相繼崩壞，房市便急凍！口袋沒那麼深的後幾手投資客壓力較大，為求變現，開始平盤或小賺出清物件，房價開始微幅下跌，但口袋深的大投資客依然老神在在。至2016年，末端接手的需求依然遠低於市場供給量，委託出售物件大增、委託成交天期拉長兩倍，較上游的投資客以及建商皆開始恐慌了，便開始有斷頭出售的物件在市場上，嘴巴硬了十幾年的建商也終於撐不住降價求售。如此便使房價2014至2016年中，平均大約跌了15~20%，下表是國際地產顧問公司萊坊近一年的房價統計， https://pic.pimg.tw/housenrich/1474479522-3619703848.jpg

其實不用對台灣下跌排名第一感到驚訝，因為台灣在上漲時也是名列前茅的常勝軍。至於房價會跌多少？跌多久？很簡單的道理，就是看末端自住客什麼時候願意接手！根據心裡經濟學的角度，一個經濟循環通常會經歷理性上漲、非理性上漲、理性下跌、非理性下跌，目前大概是處於理性下跌階段，不過房地產出現非理性下跌的機率較低，因為不動產具有一定的資產價值，通常理性下跌至資產合理價值時就會止住。這時大家就會問，什麼叫做合理價值？我們先撇開文化民情以及預期漲跌心理等較為抽象的影響因子，拿一個最實際的狀況來說明。你買一個房子如果是拿來投資收租，不看房價漲跌，你期望有多少報酬？3%嗎？扣掉各項稅費及管理成本可能剩2~2.5%，若是經由槓桿操作，大概可以提升為5.5%。事實上還要考慮折舊，但因為房市好了十幾年，大家早就忽略房子會折舊這件事，而且還有令人頭痛的收租問題，若交由物管公司還要再增列物管費。因此投入房地產付出心力獲取5.5％的投報率，似乎沒有比買權值股或固定收益型的基金好太多。可惜現在台北市新成屋的投報率只有1.5％左右，當然投資喜好見仁見智。反過來，如果你是租客，以前投報率高的時候，是房客幫屋主還房貸，而現在投報低了，變成是屋主幫你繳房屋稅費、顧房子、分擔折舊，若不受社會觀念的壓迫，你覺得租房還是買房划算？當然，事情沒這麼簡單，人本身就是非理性的動物，安定感、幸福感、歸屬感…等感感感，是無法用金錢衡量的，文化差異、家庭教育、生活環境也都是很大影響因子，這也就是為何房地產趨勢如此難以捉摸的原因。以上簡單說明了台北房市這十幾年來的脈絡，讓我們知道，當房子逐漸脫離居住本質，而成為金融商品的時候，房價不會理你什麼居住正義。而現在面對下跌的房價，無殼蝸牛們當然很高興，但屋主們可是頭很大，最好的辦法就是大家一起努力創造台灣GDP，讓人均所得儘速拉升，最好三年內提高兩倍所得，那我想大家的購房能力絕對可以支撐現在的房價！好多房－房市觀察研究站是由幾個常關注房市發展的同好創立。我們希望分享適切且實用的資訊與評論給社會大眾，減少大家因為資訊弱勢或觀念錯誤而做出了後悔的決定。 https://www.facebook.com/housenrich 若對文章有任何疑問歡迎指教！或是您有不動產相關任何問題也可以發問喔！我們最近要辦活動了喔！！ 10/31(一) 19:00~21:00 房地合一，如何稅得好繳得少？ http://www.accupass.com/go/housenrich 歡迎一起來喝茶聊房市 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.125.159 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1475928615.A.558.html ※ 編輯: sindunsindun (61.228.125.159), 10/08/2016 20:14:28 ※ 編輯: sindunsindun (61.228.125.159), 10/08/2016 20:19:32

推

qwert1122

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※ 編輯: sindunsindun (61.228.125.159), 10/08/2016 20:20:46

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miketk

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