從新竹熱門社區漲跌看台北十大下跌社區已刪文

看板home-sale作者pylon814時間7年前 (2016/07/25 08:01)推噓18(20推 2噓 8→)

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圖表完整版： https://goo.gl/vQyKpU 前一陣子房仲業者公布了台北十大跌幅社區，引起市場一片譁然，哇！怎麼跌這麼慘！跌最多的台北市基河國宅，跌幅竟然多達36.3%，跌這麼多是不是乾脆房貸不要交了，讓銀行拿去拍賣算了。讓我們用相同的方式來試算一下新竹十大熱門社區，就可以體會該業者計算方式的奧妙之處。排名社區最高價高價點 2016均價漲跌最新單價瀏覽數完整交易資訊與基地位置 1 芬蘭 27.4 201509 23.5 -16.60% 20.8 14715 https://goo.gl/4Yv9O2 2 丹麥 27.6 201308 24.9 -10.84% 24.1 14329 https://goo.gl/miTqYa 3 北歐 28.2 201604 27.1 -4.25% 28.2 14314 https://goo.gl/O8jbrV 4 月影 43.7 201412 23.9 -83.10% 21.9 10643 https://goo.gl/QDE2tO 5東京中城 32.2 201501 28.7 -12.20% 28.7 10617 https://goo.gl/nb9wlD 6東京六本木29.6 201508 25.2 -17.46% 24.7 10401 https://goo.gl/I7XZUm 7 1極 29 201406 24.8 -17.17% 25.4 10395 https://goo.gl/S494pH 8 雲崗 24.7 201503 - - 22.3 10315 https://goo.gl/CbSRLP 9城市光譜 23.9 201310 22.2 -7.66% 22.2 10266 https://goo.gl/O0mC04 10昌禾原創28.6 201502 - - 28.4 10260 https://goo.gl/jZJ1SY 乍看之下，除了2016沒有交易的兩個社區之外，所有社區全面下跌！可能會讓人有總錯覺，喔，全面下跌耶，房地產完蛋了！要崩盤了！但是仔細想想，由於業者採用的計算方式，是利用該社區的歷史最高價跟2016年的平均單價進行比對，本來就是一定下跌的！我們來舉一個最極端的案例，假設有一各社區在最近一筆交易中創下了該社區最高的成交單（假設為28萬），而且該社區在近半年中仍舊持續上漲（假設為24萬、26萬、28萬），但用該業者進行計算的方式來計算漲跌，半年均價為26萬，歷史最高價為28萬，這樣算起來該社區仍舊是下跌7%!! 但其實這是業者所採取獨特的計算方式，而讓人所產生的錯覺。這樣的統計數據，不僅沒辦法反應該社區剛剛創下歷史新高的狀況，甚至沒有辦法反映出該社區持續上漲的趨勢。而且就上表藍海（月影）下跌83%的數據來看，肯定該業者所發佈的資訊並沒有把跌幅最深的社區撈出來，可能只是撈一些大家比較熟悉、知名度比較高的社區進行計算。否則，像月影這種，以套房為主的小坪數社區，只要一間裝潢的特美，可能總價差個幾十、上百萬，但是歷史單價就可以衝得非常高，再跟某個時間區間的平均值做個比較，就可以得到 -83%的恐怖數據。所以，我們或許可以從這些漲跌看出，房地產的高峰期已過，「大部分」的社區都已經停止上漲，且可能在下跌。但是，跌幅是不是有那麼誇張？！甚至到底是不是在下跌？！都是要每個社區的實價登錄資料一筆一筆去深入去研究的。車位數目、樓層、格局、坪數大小等可以量化並如實記載在實價登錄資料上的數據，都要一筆一筆的去仔細研究，才能用合理的價錢成交。否則，如果大家看了這新聞之後，都是無差別的用實價登錄打七折去出價，那肯定是在浪費買賣雙方的時間。而且，還可能浪費自己的錢，因為有的社區你得用實價登錄打兩折去買才對呀！如果對新竹、竹北最新成交行情有興趣的話，下面整理了新竹、竹北20幾個區域、建案的成交行情與實價登錄分析，也可以進去看看自己有興趣的區域 http://886cityonline.com/forum-129-1.html 如果對這些資訊有興趣，歡迎到886的粉絲團按個讚 https://www.facebook.com/886Cityonline/ 這樣就可以主動取得我們整理的各區域成交行情資訊與最新不動產資訊 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.135.239.170 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Hsinchu/M.1469322756.A.FF7.html ※ 編輯: pylon814 (220.135.239.170), 07/24/2016 09:17:36

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gogogle

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