[心得] 房地合一稅對投資客收益的影響

看板home-sale作者 (超脫歸心)時間8年前 (2016/04/06 19:02), 編輯推噓4(4推 0噓 23→)
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多方說：雖然有房地合一稅，但是只要賺的夠多就不怕課稅。 空方說：房地合一稅之後，投資客會慢慢退場。 在此篇文章中，試圖用數字分析房地合一稅對投資客的影響。 站在投資客的角度，房地產現在是否是一個好的投資商品呢？ ========================== 先寫結論：要達到定存股報酬率6%，較為困難。 結論1：持有1年，預期年報酬率6.0%，房價需要1年內漲21.1% 結論2：持有2年，預期年報酬率6.5%，房價需要2年內漲31.0% 結論3：持有3年，預期年報酬率7.0%，房價需要3年內漲39.0% 結論4：假設房價再一次10年變2.5倍，代表年報酬率7.82% 所以可以看出，房地合一稅之下，投資客的進場誘因較小。 因為要達到定存股報酬率6%，較為困難。 除非他可以肯定3年可以漲20 or 30 or 40% 不然定存股也許是一個更為穩定的投資標的。 ========================== 假設如下 假設1：[購入]以1000萬買入，仲介費2%，契稅+印花稅+代書費共1% 假設2：[售出]仲介費4%，土地增值稅依照漲幅決定，先大概抓總漲幅的2%。 假設3：[收益]投資客要求年報酬率至少6%(定存股的收益)，持有時間越久，風險越大、 加上更久不能動錢，因此每多持有一年，要求多0.5%之年報酬率。 假設4：[無貸款]在高槓桿的情況下，能夠獲得更高的報酬率。但是也因為承擔更多風險 ，因此投資人會要求有更高的報酬率。此處為簡化分析，假設投資人純粹以現金購屋。 (拿五百萬現金，再貸五百萬，每個月還要繳利息，要求年報酬率10%以上不過分吧。) 假設5：[租金]房價租金比64，找代租代管公司，或自己管理(每年成本房租的15%)。 因買賣時的空窗期，因此期間內有1年沒有房租收入。年租金收益率：1/64*(1-0.15) = 1.33%。 假設6：[養房]每年管理費+瓦斯水電基本費+房屋稅、地價稅50000。年成本0.5%。 假設7：[裝潢]因房屋折舊平均每年需花費1%金額進行裝潢與維護，此成本可列入房地合 一稅成本折抵。 (一個房子過了五年，想回到原本的價值，拿5%出來整理，應該不多吧。) ========================== 分析如下 持有1年，房地合一稅45% 賣價：12,110,000 平均年漲幅：21.10% 總漲幅：21.10% 總成本率：9.266% 購入費用3%+賣出仲介費1.21*4%+土地增值稅21%*0.02+裝潢1% 總獲利率：11.83% 稅後獲利：6.51% 房租收入-養房支出：-0.50% 實際獲利：6.01% 年報酬率：6.01% ========================== 持有2年，房地合一稅35% 賣價：13,100,000 平均年漲幅：14.46% 總漲幅：31.00% 總成本率：10.860% 總獲利率：20.14% 稅後獲利：13.09% 房租收入-養房支出：0.33% 實際獲利：13.42% 年報酬率：6.50% ========================== 持有3年，房地合一稅20% 賣價：13,900,000 平均年漲幅：11.60% 總漲幅：39.00% 總成本率：12.340% 總獲利率：26.66% 稅後獲利：21.33% 房租收入-養房支出：1.16% 實際獲利：22.48% 年報酬率：6.99% ========================== 持有10年，房地合一稅15% 賣價：25,000,000 平均年漲幅：9.60% 總漲幅：150.00% 總成本率：26.000% 總獲利率：124.00% 稅後獲利：105.40% 房租收入-養房支出：6.95% 實際獲利：112.35% 年報酬率：7.82% ========================== 最後附上信義房屋房價指數供大家參考 季度 指數 年漲幅 2001-Q1 100.00 2002-Q1 94.22 -6% 2003-Q1 99.63 6% 2004-Q1 110.32 11% 2005-Q1 122.14 11% 2006-Q1 134.34 10% 2007-Q1 162.39 21% 2008-Q1 176.30 9% 2009-Q1 164.68 -7% 2010-Q1 209.79 27% 2011-Q1 240.76 15% 2012-Q1 254.19 6% 2013-Q1 284.55 12% 2014-Q1 298.50 5% 2015-Q1 302.06 1% -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.251.87.58 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1459940569.A.478.html
推
04/06 19:15, , 1F
那奢侈稅呢?
04/06 19:15, 1F
推
04/06 19:28, , 2F
樓上，不動產的特銷稅已於105年1月1日起停徵。
04/06 19:28, 2F
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04/06 19:37, , 3F
....我意思是 哪種影響大
04/06 19:37, 3F
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而且只看單種因素 似乎不夠完整。解除房貸管制呢
04/06 19:38, 4F
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04/06 19:51, , 5F
奢侈稅 應納稅額 ＝ 銷售價格 × 稅率。
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04/06 19:52, , 6F
1年以內15% 1~2年10% 3年之後就沒關係了
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房地合一稅之下 放十年也會影響
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04/06 19:54, , 8F
站在投資人的角度，貸款比率影響的是槓桿比率
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04/06 19:55, , 9F
所以雖然解除房貸限制，但是如果在承做高槓桿的投資，
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勢必要求更高收益，真正影響投資與否，仍然是會賺多少錢
04/06 19:56, 10F
推
04/06 19:57, , 11F
挖 用心推~~~
04/06 19:57, 11F
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04/06 19:57, , 12F
站在投資分析的角度，現在有多少投資人有信心說
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04/06 19:57, , 13F
一年內會漲20%呢？如果不會，就只能用高槓桿的投資方式了
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04/06 20:00, , 14F
奢侈稅 15% 是總價的15% ，合一稅的45%是獲利的45%
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04/06 20:00, , 15F
而且那個獲利是 扣除成本：例如買入價 服務費 土增稅
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另外 房地合一稅 之前原本就有一個: 財產交易所得稅
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04/06 20:29, , 17F
所以如果適用舊制，在台北市賣掉一個1000萬的房子
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持有超過三年後，要課的稅是公告現值*稅率 是這樣嗎？
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04/06 20:48, , 19F
你是問財產交易所得稅?
04/06 20:48, 19F
推
04/06 20:57, , 20F
結論是：加價賣，因為多了—個股東要分～
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04/06 21:06, , 21F
嗯嗯 我查了一下 好像說因為公告市值很低 所以只要繳30萬
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左右？
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04/06 22:47, , 23F
很明顯你不知道房地合一怎麼玩 洗洗睡吧
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04/06 23:30, , 24F
舊制是指「房屋的財產交易所得」，所得合併申報。
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04/06 23:32, , 25F
這位仁兄，你寫這篇文章很有創新的味道，但有關稅制的
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04/06 23:32, , 26F
問題，建議你先深入了解一下，因為你文中寫的一些東西
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04/06 23:32, , 27F
，我覺得怪怪的，例如土地增值稅。
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