[閒聊] 屢保並不是屢保，正名為付款中間人

看板home-sale作者 (骷髏怪)時間8年前 (2015/12/16 02:13), 編輯推噓5(9推 4噓 63→)
留言76則, 15人參與, 最新討論串1/1
我只能說當初小綠這名子娶得真好 成屋履約保證 其實他根本不是成屋履約保證 履保 他並不保證履約 也不保證房子沒問題 也不保證交易過程順利 不保證任何一方毀買毀賣 其實屢保正確的名子 應該為 不動產交易付款中間人 不動產交易價金信託專戶 不動產交易第三方支付(大陸人用語) 交易過程的價金 全數進入非買方 非賣方 非仲介 非代書 以外的第三人 當然這第三人不一定是銀行 可以是信的過的人 可以是律師 可以是銀行 建金公司 資產管理公司 不過如果是以信託來說 還是以合法的銀行跟件金公司為主 既然不是履保 是價金信託付款中間人 就是根據雙方訂定合約內容，保管價金 依據合約內容給予價金給付出款 其他保障全部都沒有 價金信託只保障一點 錢不會無故消失 會有這制度主要是.... 早期買賣都是約定幾次付款 金錢全數交付給屋主 可是就是會發生屋主到處欠錢 過戶到一半房子被查封法拍，還是一屋多賣，避不見面 屋主已經把錢花掉或藏起來 這時候你根本無法要到任何東西 錢就是平白無故沒了 這制度至少錢還在信託帳戶內 而這制度中間有所謂的協議出款 這必須要經過雙方同意出款金額，並簽名蓋章 這時候出款的金額雙方自負後果 屢保公司就爽爽賺信託費用 --- 不過還是有一個風險 這風險在於屋主 尤其實非仲介體系成交的 有部分的銀行 在你申辦房貸 房子過好戶，看到設定抵押權已經上去了 通常會是第一或第二順位(第二順位，是因為前一手有貸款) 這時候就會要求銀行撥款 有些銀行會把錢撥到貸款人帳戶 再由貸款人匯入屢保 這時候如果購買人捲款遣逃....... 帳戶領乾...... 那前屋主就有得打官司了 基本上房子可以說就是沒了 被銀行拍掉...... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.192.86.164 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1450203189.A.5C5.html
推
12/16 07:22, , 1F
推 ~認同
12/16 07:22, 1F
推
12/16 07:33, , 2F
事實 履約保證一點都不保證
12/16 07:33, 2F
推
12/16 07:43, , 3F
原po和以上推文應該都沒仔細看過「真正」的履保合約
12/16 07:43, 3F
→
12/16 07:43, , 4F
真正的履保合約在發生最後一段情事時,保證單位會負責賠
12/16 07:43, 4F
→
12/16 07:44, , 5F
賣方應得的履保金額
12/16 07:44, 5F
→
12/16 07:44, , 6F
半調子不負責賠的,很多都是由銀行擔任的價金信託,看一下
12/16 07:44, 6F
→
12/16 07:45, , 7F
合約書,如果叫價金信託的,會有原po說的情形,叫履約保證的
12/16 07:45, 7F
→
12/16 07:46, , 8F
,最後一段的情事就是保證單位要負責的保證事項
12/16 07:46, 8F
→
12/16 07:49, , 9F
請問BIT大哪家可以做到避免原PO最後一段的陳述做到履約保證
12/16 07:49, 9F
→
12/16 07:51, , 10F
樓上,為避免廣告嫌疑,我貼張照片,順便可以看到條款
12/16 07:51, 10F
→
12/16 07:55, , 11F
12/16 07:55, 11F
→
12/16 07:56, , 12F
對賣方之保證 二.(二) 就是在講買方呑掉撥下來的貸款
12/16 07:56, 12F
→
12/16 07:58, , 13F
建議原po改下文章,不要誤導不知情的人(感覺原po自己也不
12/16 07:58, 13F
→
12/16 07:58, , 14F
知情)
12/16 07:58, 14F
→
12/16 08:05, , 15F
補一下,上面那張只是證書,還有一份多頁履保合約就省略,
12/16 08:05, 15F
→
12/16 08:05, , 16F
從證書上方標題就可以看到銀行是價金信託的受託人,原po說
12/16 08:05, 16F
→
12/16 08:06, , 17F
最後一段情事就是只有受託人,但少了「保證人」,所以只能
12/16 08:06, 17F
→
12/16 08:06, , 18F
稱為不動產價金信託,離不動產履約保證還差了一級,所以本
12/16 08:06, 18F
→
12/16 08:07, , 19F
一開始時說履保又稱價金信託其實是錯的,履保包含價金信託
12/16 08:07, 19F
→
12/16 08:07, , 20F
反之不然,必須有價金信託之受託人再外加一個保證人才是履
12/16 08:07, 20F
→
12/16 08:07, , 21F
保
12/16 08:07, 21F
噓
12/16 09:23, , 22F
最後一點完全不認同。雖然現在銀行都會把貸款匯入借款
12/16 09:23, 22F
→
12/16 09:23, , 23F
人的帳戶，但是為了確保債權沒有問題，銀行會先把款項
12/16 09:23, 23F
→
12/16 09:23, , 24F
圈存，等到前貸銀行的設定塗銷完成，確定貸款銀行為第
12/16 09:23, 24F
→
12/16 09:23, , 25F
一順位才會解圈，款項才能動用，所以跟本不會有這樣的
12/16 09:23, 25F
→
12/16 09:23, , 26F
情形發生。錯字一堆，扣分
12/16 09:23, 26F
推
12/16 10:35, , 27F
感謝b大分享的資訊
12/16 10:35, 27F
推
12/16 10:51, , 28F
推薦bitlife的資訊
12/16 10:51, 28F
推
12/16 11:47, , 29F
推bitlife長知識
12/16 11:47, 29F
噓
12/16 12:12, , 30F
推bitlife詳細解說差點被a38錯誤文章誤導了
12/16 12:12, 30F
→
12/16 12:13, , 31F
感覺a38這篇文章有點誤導以及一堆錯誤資訊
12/16 12:13, 31F
→
12/16 12:29, , 32F
履約保證正名為買賣價金保管制度
12/16 12:29, 32F
→
12/16 12:33, , 33F
還在正名什麼? 兩個就是不一樣的東西,履約保證包含價金信
12/16 12:33, 33F
→
12/16 12:34, , 34F
託,相反地價金信託不包含履約保證.
12/16 12:34, 34F
→
12/16 12:34, , 35F
名字沒錯啊, 這是履約保證仲介公司,可以從戶頭拿到仲介費
12/16 12:34, 35F
→
12/16 12:35, , 36F
現在問題是出在一堆仲介把價金信託說成履保.這兩個就是
12/16 12:35, 36F
→
12/16 12:35, , 37F
不同東西被講混淆而以
12/16 12:35, 37F
→
12/16 12:36, , 38F
specman,我這張證書的交易沒有仲介費只有履保費千分之六
12/16 12:36, 38F
→
12/16 12:37, , 39F
萬分之六
12/16 12:37, 39F
推
12/16 12:37, , 40F
就兩種:1.價金信託(保管) 2.價金信託履約保證(保管+賠償)
12/16 12:37, 40F
→
12/16 12:38, , 41F
千分之六是寫錯,正確履保費是萬分之六
12/16 12:38, 41F
→
12/16 12:38, , 42F
銀行多為前者 仲介公司多用後者
12/16 12:38, 42F
→
12/16 12:39, , 43F
可是仲介公司可以直接從履保帳戶扣除屋主仲介費喔, 呵呵.
12/16 12:39, 43F
→
12/16 12:40, , 44F
我說了，我那張證書這案子沒有仲介啊
12/16 12:40, 44F
→
12/16 12:41, , 45F
當然私人買賣也可以用價金保管制度啦(幫你正名了), 我只
12/16 12:41, 45F
→
12/16 12:42, , 46F
是開玩笑跟你說, 這屢保帳戶是以仲介公司角度說的, 7uw4
12/16 12:42, 46F
→
12/16 12:42, , 47F
人家證書上就寫了履約保證,內容也是有保證,你要幫正名什
12/16 12:42, 47F
→
12/16 12:42, , 48F
仲介公司要收服務費 也要有服務費確認單才能跟履保請款
12/16 12:42, 48F
→
12/16 12:42, , 49F
麼?我搞不懂
12/16 12:42, 49F
→
12/16 12:42, , 50F
這是確保賣方會履約給仲介費的一種制度...
12/16 12:42, 50F
→
12/16 12:43, , 51F
瞭解,你的意思是對仲介是履(付仲介費)約保證
12/16 12:43, 51F
→
12/16 12:43, , 52F
只是買賣方對履保制度不熟悉 所被仲介吃豆腐 看文件就簽
12/16 12:43, 52F
→
12/16 12:44, , 53F
但不可因此否認履保對買賣雙方的所提供的保障
12/16 12:44, 53F
→
12/16 12:46, , 54F
不過我是相信多數買賣方都以為自己簽的約是履保約,但可能
12/16 12:46, 54F
→
12/16 12:46, , 55F
多數只是價金信託約
12/16 12:46, 55F
→
12/16 12:47, , 56F
誇張點 對代書也有保障 若出事至少錢還在 錢還在都好處理
12/16 12:47, 56F
→
12/16 12:48, , 57F
我怎記得仲介大概在完稅階段, 就直接從屢保帳戶扣除稅根
12/16 12:48, 57F
→
12/16 12:48, , 58F
最大的誤解是 一般人把"履約保證"當作"保證履約"
12/16 12:48, 58F
→
12/16 12:48, , 59F
買方仲介費, 我可沒簽甚麼同意文件喔...
12/16 12:48, 59F
→
12/16 12:49, , 60F
履保申請書中有授權交易稅費可向履保申請支出
12/16 12:49, 60F
→
12/16 12:50, , 61F
一般代書也是等申請稅單下來後 以稅單向履保公司申請出款
12/16 12:50, 61F
→
12/16 12:51, , 62F
仲介費的部分是仲介"搭便車" 用服確單一起申請出款
12/16 12:51, 62F
→
12/16 12:52, , 63F
兩件不同的事 不同的授權基礎 不要混為一談喔
12/16 12:52, 63F
推
12/16 12:53, , 64F
所以我說屢保最大保障是保證仲介拿到服務費, 可還沒交屋
12/16 12:53, 64F
→
12/16 12:54, , 65F
如果你很在意服務費 簽約前就不要簽服確單 仲介就拿不到
12/16 12:54, 65F
→
12/16 12:54, , 66F
不過仲介會用各種方式說服你 或者用各種文件包裹讓你簽
12/16 12:54, 66F
→
12/16 12:56, , 67F
履保跟代書一樣 款項進出都要有憑證 不是想撥就撥的
12/16 12:56, 67F
→
12/16 12:56, , 68F
所以... 這樁買賣, 仲介最先收到錢, 買賣雙方可還沒拿到
12/16 12:56, 68F
→
12/16 12:57, , 69F
錢跟房子...
12/16 12:57, 69F
→
12/16 12:58, , 70F
講最後一遍 你沒簽服確單 仲介會是最後一個拿到錢的
12/16 12:58, 70F
→
12/16 12:58, , 71F
不過這樣可能沒幾個仲介想服務你就是了 OK?
12/16 12:58, 71F
→
12/16 14:33, , 72F
所以實務上...
12/16 14:33, 72F
噓
12/16 14:49, , 73F
推Bitlife詳細說明
12/16 14:49, 73F
→
12/16 14:56, , 74F
實務上你可以跟仲介在服確單上協議給付方式 如前七後三
12/16 14:56, 74F
噓
12/16 18:11, , 75F
推bitlife
12/16 18:11, 75F
推
12/16 18:25, , 76F
黃色仲介直營店都是用價金信託...所以才讓人誤解吧
12/16 18:25, 76F
‣ 更多 a386036 的文章
文章代碼(AID): #1MS5WrN5 (home-sale)