[新聞] 錢進第六都－10大爆發區－桃園

看板home-sale作者dans (Go for the eye)時間11年前 (2013/06/05 08:30)推噓11(11推 0噓 7→)

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1.來源連結: http://tinyurl.com/ksbh4np 2.內容: 錢進第六都－10大爆發區－桃園【文、圖／企研室】升格、捷運、航空城，任其中一項，都足以為房市帶來大利多，當三項利多湊在一塊，就變成房價升空的推進器，桃園房價從此一日千里，成為全國矚目、資金簇擁的燙金第六都…… 當台北市多數區域房市轉為清淡之際，西南側的桃園縣去年前還是資金炒作的處女地，但如今集結了升格、捷運、航空城等各大題材於一身，於是桃園房市成為市場資金的最佳去處。今年以來，桃園房價掀起一波可觀的漲幅，大家都在問，『桃園還有哪裡的房市有潛力？』因此本文為您上山下海，精選出桃園房市十大最具增值空間的地區，並以增值空間高低作排序，為您介紹大桃園各地房市現況，讓您無論自住、投資或置產，都能找到最適宜的地方、買到好房子。 TOP10 中正藝文特區桃園一級地段　自住最佳選擇中正藝文特區為民間俗稱，其實際名稱為『桃園縣多功能藝文園區』，大致範圍在中正路、新埔六街、南平路及同德六街之間。特區經過多年發展，現在各項生活機能已經很完善，且質感又比舊市區高出一截，不僅深受在地客喜愛，也有不少大台北民眾到這裡自住或投資，堪稱桃園一級地段。由於中正藝文特區內地價高漲，現在區內推案多規劃為豪宅產品，平均房價已來到四十三萬／坪。雖然特區內房價仍持續在上漲當中，但因房價基期相對高，即使未來可望上看五十萬／坪，增值空間只約百分之十六，屈居第十，投資展望佳。不過若以自住角度考量，中正藝文特區綠地覆蓋率高、街廓整齊，且人文氣息濃厚，毫無疑問是理想選擇之一，自住評等佳。 TOP9 青埔特區航空城指標區　捷運題材發威高鐵桃園車站特定區俗稱青埔特區，範圍橫跨中壢市與大園鄉。青埔的優勢在於規劃完善、建設逐步兌現，不僅有多達三個捷運站，為桃園捷運站密度最高的地方，甚至還有新興的雙語明星學區，而上市建商冠德與國泰也已啟動產專區開發案，讓青埔未來發展充滿前景、房價富有增值想像空間，於是成為資金簇擁的熱門區域。青埔特區是航空城指標重劃區，前景深受期待。青埔下一個焦點，聚焦在軍用機場搬遷後，建物高度可從現行的二四點四公尺提高到六○公尺，更高的高樓層大樓產品將成為投資新寵，河景住宅或高樓層景觀戶更有可看性；惟高鐵站北側仍受桃園機場第二跑道限高箍制，房市表現相對受限。青埔特區可以說是桃園航空城的指標發展區，所以從中央到地方都投注大量資源在這裡，成為房價最大支撐。保守估計，青埔平均房價應可從目前的三十萬／坪，漲至三十五萬／坪，增值空間約百分之十六，投資展望佳。只是青埔區域發展尚不成熟，生活機能稍嫌不足，自住評等為中性，在本次區域房價漲幅排名列第九。 TOP8 南勢地區低價產品搶手自住客輕鬆購從中壢平鎮市區沿中豐路往南，就到了南勢地區；因中壢平鎮市區房價已站上二字頭，而南勢平均房價僅有十三萬／坪，價差十分明顯，所以不少自住客轉進到南勢地區，讓本區相對低總價的透天案熱賣。南勢地區推案熱點為南勢重劃區，在中壢平鎮市區相對高房價推擠之下，讓南勢重劃區房價隨之水漲船高，未來可能飆上十六萬／坪，增值空間達百分之二十三。然除高房價推擠與比價效應外，本區重大建設少是較大缺點，然投資展望仍佳，排名列第八，至於生活機能與環境則尚可，但因房價低、負擔輕，自住評等為中性偏強。 TOP7 楊梅地區五楊通車效應　吸引置產買盤五股楊梅高架道路於四月二十日通車，誠屬桃園重大建設落實的第一張支票。然而五股楊梅高架道路雖有『楊梅』二字，但楊梅卻無交流道可上下五楊高架，怎能說楊梅房市也受惠呢？『外行的看當下，內行的賭遠景』，這就能一語道破楊梅房市為何轉趨熱絡了。據挑園縣交通局指出，交通部在五楊高架通車後，預計在沿線興建蘆竹、中壢與楊梅交流道；倘若這張支票能兌現，楊梅在國道一號沿線屬相對低價，日後深具補漲潛力，所以吸引不少投資買盤率先搶進。以楊梅目前平均房價十三萬／坪來說，以後漲至十六萬／坪機率不低，增值空間約百分之二十三，投資展望佳，排名列第七。楊梅商家主要聚集在大成路、中山路一帶，生活機能還算可以，自住評等只給予中性偏強。 TOP6 廣豐重劃區八德菁華區塊　挑戰區域新高廣豐重劃區位在大湳市區北側，為廣豐舊廠捐地變更重劃而成的一般住宅區與工商綜合區，是大湳市區質感最好的區塊，目前平均房價約為二十四萬／坪，為全八德房價最高的地區。由於廣豐致力於工商綜合區招商，宣稱此處發展前景勝過中正藝文特區，並將打造成桃園的信義計畫區，再加上桃園捷運綠線就是沿介壽路興建，讓此區房價更具支撐。種種利多讓重劃區一公開標地就不斷創新高價，連帶驅使房價往上墊高，末來房價上探三十萬／坪應沒問題，增值空間百分之二十五；但迄至目前為止，工商綜合區招商效應暫未顯現，捷運綠線也未動工，投資展望暫為佳。不過此區環境良好，周邊生活條件也很不錯，自住評等為佳，房價漲幅區域排名列第六。 TOP5 中壢平鎮市區建設催化買氣　追價意願強烈以目前桃園幾項重大建設而言，無論已通車的五楊高架、機場捷運第一階段通車、桃園航空城等題材，與中壢平鎮市區都沾不上邊，但相關建設卻鼓舞當地區域客信心，追價買盤十分強勁，各建案銷售速度都能提升不少。自住、投資或置產買盤信心鼎盛，原因是隨著各項重大建設落實後，買方預期未來中壢的建設支票也會如法炮製，包括五楊高架中壢交流道、桃園捷運藍線，以及航空城相關建設會為中壢、平鎮帶來發展契機，遂成為房市熱絡的導火線。中壢與平鎮市區現已經很難找到單價一字頭的個案，平均房價已站穩二十萬／坪，在買盤追捧之下，房價很可能跳至二十五萬／坪，增值空間約百分之二十五，投資展望極佳，未來房價漲幅區域排名列第五。而中壢與平鎮市區各項機能完備，缺點是除海華特區外，不少路段稍嫌老舊擁擠，自住評等為佳。 TOP4 大園客運園區捷運通車預期　老牛即將翻身交通部為推動亞太營運中心，在大園南港、竹圍一帶規劃『桃園航空貨運園區暨客運園區』，其中客運園區大致範圍為大觀路、環區西路，環區南路、環區東路與環區北路所圍之區域，本重劃區與青埔特區是航空城範圍中，最早重劃完成並開發的重劃區。雖然大園客運園區從約六年前就開始開發，但因位置偏僻、土地使用分區限制嚴格，業者推案不易，而房市能見度亦不高，過去房價一直漲不動。但隨著航空城題材發酵、機場捷運線通車腳步逼近，且縣府預計新闢道路聯繫捷運A15 站，客運園區房市投資價值已經浮現。現在客運園區內平均房價僅十四萬／坪左右，未來機場捷運通車後，房價可望挑戰十八萬／坪，漲幅約百分之二十八，投資展望極佳，區域排名列第四。本區目前為低密度開發，區內規劃三座大埤塘自然公園，環境相當清幽，惟區域發展略慢，生活機能嚴重不足，故自住屬中性偏弱。 TOP3 龍安地區沾明星區光環　比價效應可期桃園市龍安地區（或稱龍安特區）位在國道二號兩側，以龍安街為核心。由於龍安地區屬於新興的生活圈，生活機能已日漸完善，街廓質感不差，居住品質較擁擠的舊市區來得好，目前平均房價大約二十三萬／坪，自住評價為佳。中路重劃區泥土變黃金，鄰近的龍安地區受惠最大。受到桃園舊市區與中正藝文特區房價快速拉抬帶動，桃園外圍地區房價啟動比價效應，價格拉升相當快速，而龍安地區就是其中佼佼者。龍安地區另一項優勢，來自於東側相鄰的『中路重劃區』；『中路重劃區』內不僅規劃林蔭大道、司法園區，且距交流道更近，早被譽為中正藝文特區擴大版，業界也預期中路重劃區未來若釋地開發，房價將不遜於中正藝文特區。據桃園縣府最新消息，中路重劃區預定在今年辦理土地分配，明年中完成工程施工及辦理土地點交。中路重劃區距釋地開發時間越來越近，相鄰的龍安地區身價因而看漲，起碼也有三十萬／坪的實力，增值空間高達百分之三十，房價漲幅區域排名列第三，投資置產評等為極佳。 TOP2 八德擴大重劃區一字頭加捷運　正邁入初升段八德擴大重劃區位在八德最熱鬧的大湳地區（介壽路一、二段兩側）之西南側，主幹道為建德、興豐與豐德路。擴大重劃區的優勢在於完善的規劃，除了有豐德、豐興、建德、興仁、瑞興等五大公園綠地，還有四處水利池塘所構成的自然公園，質感相當不錯。八德擴大重劃區綠地多、質感佳，房價上漲快速。若論遠景，重劃區內未來還有捷運三鶯線、桃園捷運綠線與藍線交會，同時還有中央大學八德校區（目前為預定地），市公所辦公處也預計移至區內。因區內前景頗受期待，加上龐大的素地可供開發，所以在近年釋地招標時，土地脫標價格居不斷上揚。土地價上漲快速，加上桃園市與中壢市區房價持續攀高，部份購屋族轉進八德買房，以及部份台北客藉國道至八德購屋，推升了房屋銷售速度與房價。目前擴大重劃區內平均單價約十九萬／坪，然因區內近年才釋地開放，不動產價格仍在初升段，未來不排除漲至二十五萬／坪，增值空間約百分之三十一，僅次於過嶺地區。因本區利多題材確實相當多，前景無可限量，惟需注意供給量過大之問題，投資置產評等為極佳；雖然擴大重劃區發展未成熟，但因公園綠地多、基礎建設完善、環境質感優，故評價亦為佳，在本次區域排名列第二。 TOP1 過嶺地區桃園房市黑馬　增值可逾三成中壢過嶺地區東側是中壢市區，西鄰楊梅高榮地區；民族路是過嶺主幹道，也是商家最聚集的路段。過嶺東側的中壢市區的單價已經站穩二十萬以上，而東北側的青埔特區更是誇張，不少建商已經喊到快接近四字頭。但過嶺往返中壢市區或青埔特區，交通時間只有十餘分鐘，房價卻大約十五萬／坪，只有青埔特區一半；隨著中壢市區、青埔特區價格持續上漲，越來越多區外客輾轉到過嶺買房子，尤其是過嶺重劃區，現在補漲行情蠢蠢欲動，初步上看二十萬／坪，增值空間約百分之三十三，為大桃園房市潛力最雄厚的區域。過嶺房價還在低基期，只有青埔一半，補漲可期。過嶺地區目前推案集中在『過嶺重劃區』，該重劃區大致範圍是民族路五、六段與松仁、松平路所圍之區域，現正在起步階段，但已吸引許多眼光精準的投資者搶進。過嶺重劃區尚在發展階段，缺點是位置較偏，優勢為房價還在低基期，投資置產展望為極佳；然重劃區在發展成熟前，生活所需要到民族路或中壢市區才能補足，因此自住部份評價為中性，但在未來區域漲幅排名，可列為榜首。房市亮麗　政策仍待落實無論是捷運、航空城或是升格，都是推升桃園房市市況熱絡不可或缺的因素；然而，房市雖然銷售暢旺，但平心而論，政策兌現程度遠遠跟不上房價上漲幅度。迄至今日，只有五楊高架在催促聲中趕鴨子上路，其餘的不是延宕，就是空中樓閣，流於紙上談兵。政策落實程度如何，攸關地方未來發展，牽繫房市投資風險，桃園當然也無法例外。從目前來說，官方確實有意推動航空城等各項政策，但動作彷彿慢郎中一般，航空城就是最好的例證；不過民間仍衷心希望政策支票能夠一一兌現，打造大桃園成為幸福的第六都、幸福的宜居城市。 3.心得或感想: 住展每次評青埔特區的生活機能都評中等，真的很令人吐血。下等就下等有什麼好怕評低的，難道事實還怕人說？ -- 權力，知識，慾望。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 140.119.143.208

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