[新聞] 《房地產是一輩子的事》--年輕人該先租屋或努力買屋?
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http://news.housefun.com.tw/%E5%BC%B5%E9%87%91%E9%B6%9A/article/48557027134
2.內容:
《房地產是一輩子的事》--年輕人該先租屋或努力買屋?
文/張金鶚
華人長期被植入「有土斯有財」的傳統觀念,很多長輩要求孩子出社會工作1~2年後,
就要趕緊買房子、強迫儲蓄。但年輕人賺錢後,是否就要努力買屋?提早買屋會比租
屋好嗎?從很多面向分析下來,答案並不見得。
首先,從大環境來看,高房價購屋不僅讓年輕人無力、甚至會失去希望。現在一個大
學畢業生月薪只有22K(22,000元),過去10年來,台灣的社會新鮮人起薪不漲反減。
以新北市為例,房屋總價少說500萬元,等於要19年不吃不喝才買得起,就算房價修正
3成,也要花上13年,「再跌也買不起」已成為很多年輕人的心聲。
再說,全球化之下,台灣無法置身於國際經濟環境外。2008年美國雷曼兄弟倒閉造成
全球金融海嘯,台灣金融業受拖累,2010~2012年以來歐債問題一再重現,連帶影響台
灣出口,失業率提高、無薪假時有所聞。
父執輩的戰後嬰兒潮世代,一間公司、一份工作可以到老,退休金有著落、免煩惱;
如今,台灣中小企業平均存活不到15年,如果工作不夠穩定、又背負沈重房貸,豈不
讓年輕人更加辛苦?
不要因購屋影響個人發展
若不談全球經濟,從實現夢想的層次分析,年輕人不應該、也不需要提前購屋。真的
想行動,那就先問自己以下3個問題:
問題1你的工作穩定了嗎?
對起薪低的年輕人來說,「騎驢找馬」尋找下一個更有潛力的發展機會,應該擺在計
畫購屋之前。
因為購屋等於是與銀行簽下20年的長期契約,根據統計,自住客的第一屋,居住時間
至少6~8年,除非工作與職務變動都不大,否則一旦買了房子,日後若因轉換工作需要
搬家,將造成生活的不便,甚至成為不想換工作的原因,反而影響未來職涯安排,得
不償失。
問題2你的婚姻、家庭穩定了嗎?
根據調查,「結婚」是首購族購屋的最大動機。對不受拘束311的單身族來說,先買屋
,再談結婚,最常會因為考量夫妻彼此的工作和生活,例如「要住得離夫家近」、「
該買更大一點的房子」或「搬到其他縣市居住」等,而在短時間內又決定要賣屋。
但能否順利做出決策,端視房價所處的位置。房價上漲時,只是賺多與賺少的差別,
做出賣屋決策並不困難;相反的,若房價開始修正,不是只有賣與不賣的抉擇,要不
要出租,或資金周轉等都是困擾。因此,最好等到人生進入安定的階段再購屋,才不
會造成不必要的成本開銷。
問題3你的夢想實現了嗎?
台灣的教育體制很容易抹煞年輕人的夢想,其實年輕人最珍貴的就是夢想,還有實現
夢想的初衷。
如果一開始出社會工作,馬上就揹起了房貸,想出國留學、當交換學生的意念就減弱
了;想當背包客環遊世界或打工度假的夢想,也可能因現實經濟壓力而幻滅;甚至把
尋找國外工作機會的念頭給抹煞了。
買一間屋讓年輕人綁手綁腳,陷入房貸的財務循環,反而忘了自己還能有更好的夢想
。若干年後,運氣好一點,可以存到一間房子的資產;運氣若差一些,可能被房貸壓
得喘不過氣來,最後只好賣房子,到頭來錢沒存到,夢想的動力也消耗殆盡。
年輕人租屋好處多多
那麼年輕人不買房子,如何解決居住的問題。答案很簡單,如果能與家人同住,不妨
利用這段期間好好存錢、累積實力,找到職場的方向與未來人生機會;若家人都在中
南部,工作地點在北部,租房子一樣能解決居住問題。此外,租屋還有很多意想不到
的好處。
好處1快速累積住屋的經驗
首購族容易買到不適合的房子,很大的原因是沒有經驗。年輕人租屋,不喜歡就搬家
,累積幾次經驗後,會發現自己的居住偏好,只要累積多一些經驗,就能從中學習住
屋與挑屋的Know-how。
好處2現在租屋較划算
1990~2000年間,台灣處於房價低、利率低、稅率低的不動產「三低時期」,當時只要
用付房租的錢就能付房貸,社會上形成「買不如租」的氣氛。
但第4波房價上漲至2012年,情況完全改觀,因為未來是一低、二高的環境,也就是低
利率、高房價、高稅賦。這使得台灣地區買屋出租的投資報酬率偏低,在市場上慢慢
形成「租比買划算」,從理財角度來看,現在更不須急著買屋。
好處3滿足短期生活喜好
若從房屋的選擇來看,因為租金便宜,年輕人的租屋選擇很多元,偏好熱鬧的可選擇
住市區,喜歡山水的可搬到郊區;有能力的住新屋,選擇坪數大的房子;能力差一點
的可租舊屋,或坪數小一點的,再用巧手DIY裝潢,都是很美好的經驗,更能滿足自己
短期生活的喜好。
其實,年輕人在尚未成家、生子前,應該先投資自己,包括知識、能力與競爭力等,
而非把錢放在不能移動的房子上,對長遠人生之路來看,投資自己比投資不動產的收
穫將會更大。
買屋6~8年以上報酬高、風險低
根據我在1996年主持研究的「房地產估值推估研究」發現,台北市過去購買房屋,持
有1~5年的投報率逐漸增加,約在5年後,年平均報酬呈現穩定狀態,不再增加,平均
報酬率約13.12%。
同時,投資風險(以報酬率的標準差衡量)在持有1~2年時,風險最大,分別為26.18%
及20.02%,直到8年後才逐漸穩定到3.41%,不再明顯減小。
◎摘錄自《房地產是一輩子的事》,張金鶚著,原富傳媒出版
3.心得或感想:
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