[心得] 未來一年房產趨勢分析
一直想抽空打一篇有關最近建築行業相關之景氣走向.
但礙於工作時間, 所以直到今日才打.
本人從事大台北建築評估行業有一段不算短的時間.
近期來, 房產的走向確實是趨緩的. 主要是量的趨緩, 而非價的趨緩.
我並非說價錢沒有向下跌, 而是看地點向下跌.
以往高價區確實有成交價下跌的可能. 但本來平價區域價格則維持不動.
為何平價區價格不動呢? 這跟房產的成本有關.
一盒馬卡龍, 即使不打上法國品牌, 即使不製作精美的盒裝包裝.
再怎樣便宜也不可能低於材料費+師傅鐘點+店租+水電等成本價.
一但低於這價錢, 馬卡龍就停產了, 因為賣一盒賠一盒. 賠錢的生意沒人幹.
這道裡大家都懂, 房產是同樣的道理.
我年前就曾在板上約略說過房產的成本. 一棟大樓,成本有:
購地+買賣佣金+建築費用+設計費+銷售營業稅+貸款利息+提撥金+增值稅+管銷
這些費用撇開當中的購地費不說, 其他的費用加起來起碼要10萬/P以上.
我知道板上會有一些人跳出來說: 我看過4萬/P的, 我看過6萬/P的..
說真的, 透天有可能較便宜, 但大樓不可能. 我不知道這種價格他們怎賣的.
即使是最省的華固, 建造成本壓到7萬/P, 加上管銷稅金等費用還是差不多10萬.
更別說其他建商沒有大量進貨屯貨的優勢了. 正常建商14萬/P都不為過.
以上價錢還不含購地成本喔. 購地成本因地點與坪效差異而有價格上的差異.
我假設一坪土地100萬, 坪效是10. 這樣換算下來每坪單價就要再加上10萬.
換言之, 成本20萬/P. 低於這價, 就是賠錢.
大台北(北市+北縣)接近成本價的案子基本上價錢能再壓的幅度有限.
所以會產生如帥大所說的, 這波造成的下修主要會在台北縣市精華地段.
因為好一點的地段離成本還有很大的下殺空間.
無論是從帥大的終端市場(交易), 或是我所從事的前端市場(投報).
推出的結論會是一樣.
然而, 有一個因素卻會打亂這結論, 那就是"素地縮減"+"都更難產".
我上周跟個元大朋友聊天, 元大目前是0推案. 理由是素地難找.
確實, 目前各家建商都遇到同樣的問題, 所以一些建商漸漸南移.
素地減少+都更難產, 導致大台北推案降低. 即使推案起來購地成本也會大增.
所以即使有下殺可能, 也不可能如同鄉民所期待的佛心價.
畢竟地難找, 所以能談成有推案, 成本勢必也不小.
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