[問題] 有關買房、賣房、租房等問題請教。已回收
現有一個20年34坪的中古屋，有車位(有電梯的大樓)，可月收租金一萬元，
但假設房子的每年維護費用為X萬，
若賣掉可換得現金360萬，每年的房屋稅+地價稅約1萬元。
x需視房子內基本家俱、電器、廚具使用情況及屋子水管線路老舊情況做適當維護。
屋主：A. 賣掉，將現金放定存，假設定存年利率1%，則每年可收3.6萬利息。
B.1 不賣，假設順利出租，每年會有12萬租金收入，扣除房屋地價稅，則為11萬，
在扣除每年維護費用x，實際收入為(11-x)萬。
B.2 不賣，假設不順利出租，每年約有1個月需尋找新房客，...，實際收入為(10-X)
萬。 (出租房子的空窗期有多久，或許有包租公可提供相關時間與費用)
A. 10年後複利計算值等於397.6萬。
B.1 假設維護費用為1萬，每年可存10萬定存，10年後複利計算值等於104.6萬。
B.2 x=1，則每年可存9萬定存，10年後複利計算值等於94.1萬。
20年後
A. 439.2萬。
B.1 220.1萬。
B.2 198.1萬。
30年後
A. 485.2萬。
B.1 347.8萬。
B.2 313萬
40年後
A. 536萬
B.1 488.8萬
B.2 439.9萬
50年後
A. 592萬
B.1 644.6萬
B.2 580.1萬
因此在約在45年時，B.1 收租 與 A.馬上賣掉 的收益等值，但此時房子已有65年的高齡
了，但這是假設之後的租金不會下降，且房子沒間斷出租過。
若以目前空屋率不低及屋子老化等因素考慮，未來能否順利租出？ 且平均每年是否僅需1
萬元的維護費用，會是一個大問題！
換作是B.2方式與A方式做比較，甚至需要到屋齡是7X歲後才會收益相等。
當然選擇B方案，會有房子殘值的價值需考慮，但60年的房子，或許只剩下土地的價值。
因此如果你是屋主，現在的你會選擇什麼樣的方式？ 賣，或不賣？
如果你是要買房的蝸牛族：
為了要買360萬的中古屋，需付出3成自備款，約為100萬，跟銀行貸款260萬利率2%，分20
年本息平均償還，還有每年的房屋地價稅1萬，及房子的修繕費用y萬元。
不買則有100萬的現金可放定存，每年收1萬利息，但每月須繳交1萬元的房租。
買房
先只考慮繳交房屋地價稅1萬，不考慮修繕費用y元，每月須繳房貸為13153元。
這20年內，每年需負擔167836元(含房屋地價稅)，20年後，還完房貸，可得到一個40年屋
齡的房子。
採租房 每年需負擔110000元，每年省下金額為57836元，若拿來做定存，1%利率，20
年後擁有現金1273315元+當初的1000000元=2273315元。
如果你是蝸牛族，你要選擇哪種？ 買或不買？
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 1.168.99.53
推
10/08 01:57, , 1F
10/08 01:57, 1F
不好意思，因這是親戚現在實際狀況的屋子，是3房2廳2衛中古華廈，
因房客剛搬走，所以在想是否要繼續出租，或是賣掉。才會用這樣的方式敘述，
要了解板上大眾的想法，與想買房的人的想法作為參考。 謝謝~
房屋賣價是請教附近代書與房仲的說法。
※ 編輯: morrishsiao 來自: 1.168.99.53 (10/08 02:36)
→
10/08 06:38, , 2F
10/08 06:38, 2F
→
10/08 07:17, , 3F
10/08 07:17, 3F
推
10/08 13:00, , 4F
10/08 13:00, 4F
推
10/08 18:36, , 5F
10/08 18:36, 5F
→
10/08 18:38, , 6F
10/08 18:38, 6F