Re: [心得] 房價與房地產投資

看板home-sale作者bread5566 (麵包包麵)時間15年前 (2009/08/04 02:36)推噓25(25推 0噓 11→)

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※ 引述《tkr (tkr)》之銘言： : 投資的風險來自價格的變動與資金的管控 : 股票風險大不大？大，因為價格變動快股票的風險跟價格變動快無關(想知道"風險"的定義就去念財管) 如果你像我一樣是專門在景氣低迷時買進有穩定利基的績優股票然後在景氣熱絡時脫手再把錢放著等下次進場基本上根本等於沒有風險因為台灣的股票市場很欠缺效率用這種方法可以賺到一大票被消息面操縱的散戶的錢我一點也不覺得我投資股票風險大都市會變遷、泰順街的靜巷下面會開餐廳、河岸景觀宅會變成兇宅但是中鋼、廣達、國泰金如果倒了，台灣也差不多要完蛋了重點是買什麼標的林口房地產跟買高風險太陽能股也是沒什麼差別的 : 融資買股票風險大不大？超大，因為還要更加上資金管控的風險 : 投資房地產風險大不大？ : 用房貸投資房地產風險大不大？超大!!!!!! 投資房地產最恐怖的地方在於單筆資金被鎖死綑綁無法適當切割小份出脫投資房地產遠比股票有嚴重的流動性風險而且房地產的融資成數還更高 : ====價格波動==== : 想想看 : 價值1000萬的房屋價格變動200萬容不容易?? : 很容易吧依歷史經驗一兩年就可以了 : 1000萬房屋自備款二成也就是200萬 : 也就是你用200萬的自備款可以搞1000萬的房屋 : 槓桿比5倍!!!! 跟大家害怕的「期貨」有拼!!!!!! 比融資股票還更大!!!!! : 1000萬漲200萬 => 事實上是變兩倍! : 1000萬虧200萬 => 事實上是虧到本金不見!!!(因為你自備款就是兩百萬) : 但是台灣人投資習慣就是給他放到地老天荒不賣就不賠 : 所以可以安度景氣循環的波動輕鬆賺錢如果景氣非常差你的收入縮減30% 但是利率卻往上跳2%以上抱持這種心態的就會變成急售屋主 "不要以為自己一定永遠付得起房貸" : ====資金管控==== : 就算步入空頭市場還是有幾百萬人會覺得房屋保值又可以收租傳子本來就是如此，這跟股票是一樣的只有衍生性金融商品市場沒有這樣的性質因為衍生性金融商品的投機性質遠高過投資性質只要是能長期投資的資產，大家都是抱著這種觀念的只是你對於房地產比較喜歡所以你不知道有很多老杯杯或菜籃族阿婆的性趣是每天去號子報到但是房子卻只會買一間留給小孩就不買了 : 1. 民眾的資產價值不能讓他狂洩跌太多，以免重擊投資與消費信心，這是目前最需要的 : 2. 房價貶值時，原本就買不起的還是買不起 : 3. 會引起法拍潮造成金融風暴 : 我可以很肯定的講 : 沒有一個政府官員會腦殘到讓房價狂瀉 : 因為從中獲益的人並不多 : 造成的害處卻可以讓他背100年罵名你這話說的正確旦也錯在太單純(後面我一次解釋) : 台灣政府如果要抑制房價飆漲 : 可動手的項目不多 : 我認為可能做的 : 1. 限縮房貸成數、利率可能小昇可能不昇這不是政府能直接干涉的 : 2. 嚴審信用僅對中高品質客戶放貸這也不是政府能干涉的 : 可是這樣絕對會造成一般人買屋困難 : 一般人買屋房貸容易房價必飆 : 一般人買屋房貸困難房價受抑制 : 就算真的給各位盼到房價跌了還是買不到 : 因為沒有家庭月入10萬在百大企業、或軍公教雙薪的大概房貸都下不來了政府要抑制房價亂漲太容易了問題是我們的政府在這一波是刻意在幫助建商炒高房價的政府只要停止優惠房貸利率補貼、升息、停止國有地標售就可以讓市場完全冷靜了因為利率補貼讓購屋者過度高估自己的償債能力，因此失去理性亂加價因為利率過低導致許多熱錢湧入房市，只要升息就會離開很大一部分了因為國有地標售會讓購屋者對土地單坪行情有錯誤的認知，以為隨便的土地都可以賣這麼貴，所以亂加價在房子上面，卻不知道這些土地之所以拍價高是因為其特殊功能性、或是可以省去都更整合成本、抑或是那塊地在該區域推動建案時可以讓該建案等級變高，所以建商才願意這樣標至於你家的舊公寓，不好意思，建商還不一定想跟你合建呢，但是購屋者卻誤以為自己要買的房子跟那些地一樣搶手 : 3. 政府放利空就別想了 (叫政府唱衰自己國家，難如登天) 科科，政府現在準備很多大利空在等著放喔 1.國民年金施行政府可藉由提高1%營業稅來補貼支出，而提高1%的營業稅對於消費市場會是非常大的衝擊 2.因為利率過低導致熱錢過量，若造成過度通膨政府必然得像上一波那樣升息，一升息房市就會往下掉 3.利率過低可能會導致國債發行困難，因此將會提高國債的報酬率 4.現在靠利率補貼讓銀行過度授信，隱含在未來會提高壞帳比例，到時候銀行就會自然緊縮銀根，新光銀行曾經誇張到2000萬以上的額度就要送總行決定政府絕對不會唱衰國家不過很多國家會不知不覺就讓國家的經濟崩塌、景氣疲軟事實上日本的蕭條二十年、美國的金融海嘯可以說根本就是政府自己搞出來的政府不玩小的，政府專門搞大的，大到會讓你破產因為政府是蠢蛋的集合體 : 綜合言之 : 政府跟資產大戶與大多數民眾是站在多方陣線的這邊有屋有錢 : 還沒買屋的人站在看空陣線這邊沒屋相對比較沒錢 : 籌碼在誰手上? : 除非真的要出現恐怖利空房價要崩跌不容易 : 要緩跌可以期待 XD 每次在大利空造成短短幾個月就下殺2~3成之前大家都是這麼說的但是其實房市整理是不存在"緩跌"的因為房市是一種遠比股市對利率更敏感的市場光是調升降利率就可以讓房市沸騰翻滾了而且別忘了，親愛的投資人，切忌投資房地產最大的風險在流動性風險你往往會為了缺一兩個月繳息的錢而傾家蕩產... 因為你不能把主臥室的廁所賣掉來支應短時間的資金缺口忘了說，台灣的金融業在幾年內還會再一次大幅緊縮銀根詳細原因跟以前賣太多澎風保單有關而且最近放款太浮濫，這些銀行一定會付出代價的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.168.1.145

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skyo1979

08/04 02:47, , 1^F

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※ 編輯: bread5566 來自: 118.168.1.145 (08/04 02:52)

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FlashMan

08/04 08:46, , 2^F

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killwhite

08/04 09:00, , 3^F