Re: [問題] 怎樣估算店面合理的成交價？

看板home-sale作者stock123 (stock123僅此一家)時間15年前 (2009/02/08 23:07)推噓12(12推 0噓 14→)

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以北市來說目前投客衡量店面投報率是以3%作基準只要3%以下買方其實沒有任何興趣或許這個店面有前景可以買來放著但是能撐多久這個要看個人財力穩健投資店面的投客其實不愛這種他們喜歡有現成穩定的租客最好已經租給銀行或知名連鎖景氣低迷時住宅房價會修正店面單價也會修正至於修正幅度多少很難講大部份持有店面者資金實力都算不錯好地段的平均下跌幅度會比住家來得少景氣差租金只會往下往上的是個案既然是往下探底租金報酬率也是看下所以若買了一個年3%左右的店面可能明年只剩2.5% 甚至房客退租變成空置店面以目前來說投客設定標準會拉高會把風險閒置損失算進來所以現在沒有4%以上甚至要5% 才有可能進場好地段的店面租金收益很少有超過4%的所謂的好地段指的是主要商圈的大路邊店面至於巷弄店面或是夜市店面雖然人潮多但只要商圈轉移有風吹草動跌價損失很大退租風險更高故一般大路邊店面投資安全性高特殊商圈投資要很謹慎比如民權東路的水族街店面五分埔成衣商圈夜市等有時候是有些店面是有人潮沒錢潮往往生意好的就是那幾個區塊沒有做好市調貿然投資虧損不是幾十萬計算要求收益率也會考量店面的總價若是5000萬~~1億的店面一般都要4%左右 1億以上要5%以上才會划得來高總價可是高風險的跌幅很深租金再高都沒用國外有用月租金乘200倍來估算店面合理價不過國外房地產投報本來就比台灣高很多稅率也很高台灣有未稅含稅的租金計算所以國外那套計算方式要是用在台灣我想沒人敢買店面了因為價差實在太大自從地鐵在台北形成集客效益後北縣店面有些市況比北市還好新埔府中江子翠海山頂溪永安市場景安南勢角七張大坪林淡水竹圍等這些捷運站週邊的店租都蠻驚人的所以店面投資不能像豪宅或門牌觀念那樣強烈的地域觀人潮錢潮才是第一是北市或北縣反而不是那麼重要很多投客的店面常會有假租約情況太多人用租金反推合理總價去估算店面價值所以投客利用人性貪的心理去包裝店面租金和房客套招做假租約所以我們更要了解這商圈的行情才不會被設計景氣好的時候價差往往千萬蠻多人成了冤大頭買店面殺價要比買住家更狠一點屋主都不是省油的燈很多投客靠房地產賺的錢往往都是店面投資因為在景氣低時超低價買到景氣高店面包裝容易高價賣出所以景氣低迷有閒錢買店面投資是不錯的選項以現在來說開天價的店面不用理會市調過後自己認知的價格那怕是開價的6折或7折都有可能成交不合理的價格有兩種一種是高價另一種是低價提供我過去看店面的經驗 ~ 三角窗店面特別是逆三角窗以及騎樓面積不會太大的面寬要超過七米縱深要過六米以上若是透天店面往二樓的樓梯不要擋在門面如此面寬才有完整性店面後方一定要有防火巷沒有防火巷很多業種都無法運用正方形的店面優於長方形縱深過長的店面空間利用較差林蔭大道的店面生意未必好做原因在於對向斑馬線過長人潮較稀疏馬路雙向道對店面有利單行道生意會受影響馬路邊店面優於巷弄店面若巷弄中是夜市除外一般巷弄店面的投報率要優於馬路邊店面巷弄店面容易受景氣及商圈變遷的影響若是商圈改了巷弄店面幾乎就要掛了選在重大交通建設旁的店面投資失誤率會比較低選在沒有公共建設投入及沒落商圈投資容易套牢在捷運站旁投資店面是趨勢可轉進未來路線完工的車站週邊捷運路線的終站及起站有集市效應如淡水南勢角新店昆陽之前的新埔中山國中投資店面時要小心假租約有些投資客很惡劣買下店面後和房客串通立下高租金的假合約讓人以為投報率高誘騙另一手買方上當有固定租約且租給穩定的連鎖企業或是銀行這樣的租約比較真實店面使用要注意使用分區路寬或巷寬八米以上的店面才可核准設立公司行號八米以下若過去已核准過則沿用若過去沒准則失去資格各行業設立要遵照使用分區管理所以要開店先了解未來申請營利事業登記證及公司執照是否順利買低窪地區的店面要留意小心淹水以後租不出去有些幹道可行駛大卡車卡車多行人較排斥不容易形成集市就長線投資而言若是小坪數店面公寓店面會優於大廈店面因為改建價值高但若是要著眼在經營面大樓店面會比較好質感佳管理及門面都優有廣告效益的店面也是加分如邊間可掛招牌同一排建築物最好是貼齊最差的就是隔壁建築物較突出同向看不到廣告招牌在鬧市中二樓是一樓的延伸二樓店面效益不會輸給一樓聰明的企業常常一二樓同時租下增加使用面積店面內柱子過多也會影響租金及賣價最好柱子都在邊牆有些路邊店面特別是大樓會做退縮同時需爬幾步樓梯才能到店面這樣的效益也不好櫥窗流動人流抓不住僅供參考 ※ 引述《kadok (暗夜流星)》之銘言： : 請問有大大買過店面嗎 : 最近看到房屋網站上一堆蠻不合理的店面開價 : 同個地區甚至不到多遠距離的店面單價差距很大 : 店面和二樓以上樓層的單價是不一樣的那有相關嗎 : 還是說仲介有一套公式可以計算出開價和合理的成交價 : 感覺上是有錢的人的世界 : 這些東西幾乎不太懂 : 買店面應該不外乎開店或是收租吧 : 但這些店面貴到嚇人就買來開店或收租 : 這輩子還的了貸款嗎？ : 對於店面市場還蠻好奇的 : 有大大能現身說法一下嗎 - ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ※ 編輯: stock123 來自: 202.132.171.238 (02/08 23:34)

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