[標的] 1234 黑松 賣方主力籌碼見底 資產保護
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1. 標的:1234 黑松
2. 分類:多/心得
3. 分析/正文:
籌碼面-
凱基台北 這一年來出售一萬多張 約賣方比重25% 近10日佔賣方比重>50%
從籌碼觀察 大機率剩下不超過400張
這位大戶賣完 賣壓大機率消失
這位大戶賣壓之下 股價都只有小跌; 賣壓消失後 後市可期
基本面-
只抓兩筆最重要的土地價值來看:
桃園中壢廠區 33,106坪; 附近工業用地行情30~40萬/坪; 市值很可能為90~120億;
換算股價20~30元
台北敦化(微風廣場) 43XX 坪土地; 2013年鄰地600萬/坪成交; 年收租約5億
財報中 投資性不動產 公允價值為250億
換算股價60元+
另外加上深坑11,732坪、斗六廠23,268坪土地
光土地市值換算股價就 >100元。保守估計也很難低於60元。
若有地產估值高手 還請幫忙糾正
目前股價不到33元。
每年收租金賺約1元 + 飲料&酒賺約1元 = EPS 2元。
進可攻 退可守 適合長期持有
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黑松在大陸去年獲利約1000萬台幣 今年獲利約3000萬台幣 佔EPS不到0.1元
大陸投資金額2.4億台幣 換算股價是約 0.6元
採銷售公司、本地代工模式 成本很輕 對公司營運影響很小
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不知道 或許是每年4~5%股利慢慢賺 土地價值遲遲不能變現 股價牛 沒耐心了
大戶股利所得稅比散戶高 每年要28% + 2%健保補充費上繳國庫
這幾年有多筆台北土地在每坪千萬元以上成交 包含微風不遠處的敦南sogo
此公司的關鍵在於
地價每漲1% 100元的土地就會增值1元 抗通膨 且這部分短期不被EPS反應
當然 地價大跌 還是可能賠錢; 投資不可能沒有風險 只是風險高低
可以把風險/報酬 跟 貸款買店/買屋出租 比較
台北要每年淨收 (扣掉管理 維修 空租期 建物折舊等) 超過2%的房地產 不是很多
※ 編輯: justicide (106.105.99.94 臺灣), 12/31/2022 09:11:56
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