[新聞]房市正走向泡沫化？ 專家指預售市場像「倒已刪文
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房市正走向泡沫化？ 專家指預售市場像「倒啤酒」 為何中南部還有泡沫散去後的「末升
段」？
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https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202207250034/
發布時間：
2022-07-25 16:03
記者署名：
黃健誠
原文內容：
今年以來，房地產受到大環境影響，以及央行打炒房等因素，市況看似已有明顯降溫，甚
至開始有人擔心房市是否有「泡沫化」的隱憂，成為近期熱議的焦點。
房市專家李同榮也指出，部分學者預測明年市場有「多殺多」的疑慮。
不過，房市狀況就像倒啤酒一樣，雖然杯子內的酒看似滿了，但是當上緣的泡沫消失後，
杯內又會有一些剩餘的空間，而這樣的空間就會是房市的「末升段」。
房市是否泡沫化？ 預售市場像「倒啤酒」
除了漲幅較溫和的大台北地區以外，近幾年來，從桃園、新竹以南的房市，漲勢兇猛，特
別是不少新興工業區週邊也都陸續傳出有短期炒作的狀況，甚至南台灣房市出現聞「積」
起舞，因台積電設廠而讓周邊房價攀升。
對此，李同榮表示，有學者擔心明年會出現多殺多的情況，不過，這樣的情況在中南部的
預售市場已經是現在進行式，受惠台積電題材的區域是否會呈現泡沫化，年底將會揭曉，
目前仍言之過早。
不過，除了大台北以外地區的預售市場，存在如「倒啤酒」理論，當假性需求過多，倒入
可比喻為市場的啤酒杯內，雖然杯子內的酒看似已經倒滿了，但由於上層還有一堆尚未溢
出的泡沫，而這些泡沫的由來是因為倒啤酒時，倒得太快所致。
去年房市歷經這個階段，如同房市的主升段，房價飆漲得兇、短期獲利高，假性需求與炒
作行為因應而生，但因漲幅過高，市場會稍做調整，待投資客倒貨的調整結束、泡沫消失
後，市場就會騰出剩餘空間，這個剩餘的空間叫做「末升段」。
若末升段若再飆漲太快，就可能因漲幅太高而泡沫過多溢出杯外，才是真正市場泡沫化的
來臨。
南台灣房市聞「積」起舞 李同榮：跟產業鏈南移產生的剛需有關
李同榮也說，至於中南部的房價漲幅過高，蛋白、蛋殻區聞「積」起舞，甚至被形容「群
魔亂舞」。
但若從整體基本面分析，除了預售市場炒作過猛外，絕大多數地區的漲勢絕對是有「基」
之彈，主要具體原因包括因房價基期低產生的補漲行情、營建成本佔比高、資金過剩、製
造業回流、通貨膨脹引發保值搶購心理、兩代不同堂趨勢仍延燒等六大因素所致。
李同榮認為，由於高科技產業鏈南移，全台房市結構性正在進行大改變，這也是南台灣正
在進行的巨大轉變，因此目前評論市場是否產生泡沫化的危機，不能過早下定論，因為高
科技產業開發進駐，新興工業區實質帶進產出與住宅需求。
雖然這些區域房價漲幅高、速度快，接近滿足點，但近期漲幅已在縮小、炒作也在收斂、
加上未來園區實際運作後，都會產生相當程度的租屋、買屋剛性需求。
10大預售交易熱門行政區 桃園、台中多區上榜，僅剩這區一字頭
房市是否泡沫化，成為討論焦點，但是，根據《591實價登錄》統計，預售屋實價登錄上
路一年間，全台預售屋成交件數近9萬筆、成交均價突破3字頭，去年的量價齊揚，確實也
看得出過去一年來房市的市況暢旺。
其中，10大交易熱門行政區以桃園市囊括近半數，又以龜山區居全台之冠，預售屋成交件
數近4千件，其餘上榜的區域還有桃園中壢、桃園、大園、台中北屯、梧棲、西屯、新北
板橋、三重與台南安南，成為近一年預售屋一級戰區。
全台預售屋交易最火熱的行政區就位於桃園龜山，近一年成交件數近4千件，成交單價約
30.4萬元，龜山自2017年機場捷運通車後，大量建商紛紛插旗A7重劃區推案，該區不僅房
價親民且緊鄰新北，成為雙北首購天堂。
預售屋交易量居次的則為桃園中壢，近一年成交件數3759件，單價約37.8萬元，中壢區交
易多集中在青埔，該區擁有雙鐵交會，加上大型購物商場進駐，未來還有亞洲矽谷、會展
中心等建設，買盤除了在地客外，還包括北客、竹科客及商務客。
而成交量同樣突破3千件的還有桃園市桃園區，成交單價35.8萬元，桃園區屬於桃園核心
區域，內有藝文、經國、中路及小檜溪4大重劃區蓬勃發展，未來還有捷運綠線行經，後
勢看好。
在全台與七都預售屋10大熱門行政區中，除了桃園以外，台中也表現亮眼，前十名中就佔
了三名，如台中北屯區，近一年預售屋交易件數3753件，成交單價35萬元，591房屋交易
網分析，受惠捷運綠線通車及重大建設興建等利多助攻，北屯發展快速，人口移入穩居台
中之冠，加上擁有捷運機廠、廍子、11期與14期等眾多重劃區，奠定該區房市交易。
台中梧棲奪下預售屋交易量第五名，也是入榜的行政區中，唯一房價還在1字頭的區域，
近1年成交件數近3千件，該區於台中港三井OUTLET開幕後，替房市注入活水，加上房價僅
1字頭，是上榜的行政區中單價最親民的區域，吸引大量首購移居。
新北蛋黃區 預售屋單價突破5字頭
另外，新北的板橋與三重分居六、七名，兩區為新北蛋黃區，近1年預售屋成交量接近2千
件，單價均突破5字頭，前者交易量多集中在江翠北側重劃區；而後者則有二重重劃區及
仁義重劃區推案積極。
至於台南市則以安南區上榜第十名，近一年成交件數突破1700件，單價26.8萬元，安南區
在北外環快速道路建設下，縮短與南科之間的距離，區域內熱門的九份子重劃區，吸引不
少南科新貴置產。
心得/評論：
內有"全台與七都預售屋10大熱門行政區"表格，有興趣可以點進去看
不過李同榮也是不敢把話說死，不敢斷言受惠於gg題材而上漲的區域是否會跌
但目前某些相關個股股價似乎不再亮麗啦
ex 1110之前一度因此大漲，最近...嗯
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