[標的] 2542 興富發

看板Stock作者 (Paul_Shi)時間3年前 (2021/03/22 10:45), 3年前編輯推噓5(15推 10噓 35→)
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------------------------------------------------------------------------- 1.發文前請先詳閱[標的]分類發文規範，未依規範發文將受處份。 2.發標的文未充實內文，多空理由不充實者，板規1-1-5或4-4處份 3.進退場機制若非長期投資，請輸入停損價，否則依板規1-1-6處份 4.若為長期投資，但無充份分析理由，將依板規1-1-5處份 4.請依格式輸入內容，未依格式者板規1-1-2砍文處份。 5.分類選填請益或心得者，進退場機制得刪去。 ---------------------按ctrl+y可刪除以上內容。---------------------------- 1. 標的：2542 興富發 2. 分類：多 3. 分析/正文： 1）營建股分為營建跟營造，營建主要業務是買土地蓋方子後銷售，賺取蓋好房子所增加 的價值，營造就是施工廠商，賺取施工期間的工程費用。 2）興富發以營建為主，2019年度的營收中，營建佔97.98%、營造佔1.54%、出租業務佔0. 48%。 3）營建股屬於標準景氣循環股，可觀察存貨變化量作為營收爆發前的長期觀察指標，存 貨中主要觀察待售房地、營建用地及在建房地。 *待售房地：目前正在銷售中的案子，興富發有大量的案子是屬於預售屋，所以此項代表 的是新成屋的案子尚未銷售完的部分，加上預售案建造完成後剩餘的部分新成屋，預售屋 的案子通常會保留15~20%等建完後再賣，因為成屋價格比較好，對整個案子的總銷售額有 幫助。(另一方面也可以降低跟營行貸款的利息支出) *營建用地：未來可用來蓋房子的土地，如果每季財報中此項目都維持穩定或增加，代表 公司有持續在購地，也就能期待未來持續有新建案推出，維持營收。 *在建房地：正在建造中的案子，由此項可知公司對未來一到兩年的市場預估情況，數據 高則代表公司樂觀看待後市。 觀察2016年~2020年資產變化情形，可以主要增加的部分為流動資產，其中存貨大幅度的 增加。 https://i.imgur.com/iE7PcpO.jpg
https://i.imgur.com/dhcReeh.jpg
https://i.imgur.com/SbACNoN.jpg
細查存貨的重點項目，待售土地維持在低檔，代表公司庫存成屋持續消化，而營建用地一 直成長，代表公司持續有購置新土地，未來有足夠的土地支持新建案持續推出，在建房地 近三年明顯成長，以建屋通常需耗時2~3年來推估，在2021~2023年有929億的房屋可完工 ，加上待售房地，至少有1069億的營收。 4）另一個重點是觀察合約負債-銷售房地(2018年後才訂有此項)，已經售出的預售屋都會 先被列為此項，等待完工交屋後在一次性認列為營收，而原本預估2020年完工的建案因為 缺工因素，2020年的案子遞延至2021年完工，等於在2021年將有大量營收認列。 https://i.imgur.com/2lBbbN8.jpg
數據持續上升，代表預售屋的銷售情形非常好只待建案完成就能認列營收，同步帶動當期 EPS成長。(一個案子有可能會分好幾個區完工，完工的部分才會認列營收，所以不能用這 個金額跟總銷金額做比較) https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183008/post/202008050049/%E9 %81%94%E4%BA%BA%E6%9C%83%E8%A8%88%E5%B8%AB%E6%95%99%E6%88%B0%20%20%E5%B7%A7%E8 %B3%BA%E7%87%9F%E5%BB%BA%E8%82%A1%E3%80%8C%E7%94%9C%E8%9C%9C%E6%B3%A2%E3%80%8D 5）原本預估2020年第4季還有3筆大案入帳，但在缺工、缺料狀況下，已確定將延至2021 年初入帳。據了解，遞延入帳部份包括高雄左營總銷近20億元的「悅誠」、新竹市總銷52 億元的「竹科悅揚」、以及台南仁德總銷高達73億元的「上東城」(此案土地取得成本很 低，毛利率會很漂亮)，總計總銷達133億元的業績遞延，導致2020年興富發的營收僅能力 拼與去年持平。法人看好興富發2021年業績，估計新完工個案將上看8-9筆，除前述3筆以 外，板橋「興富發大悅」、板橋「富江翠」、桃園「新森活」、台中「博克萊」、高雄「 博愛香榭」、「美術大悅」等案，也將陸續完工，潛在已售案量高達270億元，若加計餘 屋銷售持續去化，預估2021年營收有望超越2018年寫下的440億元成績，而2021年首季又 有售樓業外挹注，全年EPS將從5元起跳。https://www.highwealth.com.tw/news_page.ph p?SN=457 6）2020年底興富發和集團的潤隆（1808）、齊裕營造等，以總價近37億元，成功處分位 於台北市大直的總部大樓「台北CBD時代廣場」，共交易三個樓層，買方為台灣人壽。法 人估計，興富發依出售金額計，將可挹注業外收益17億餘元，每股稅後純益貢獻度上看1. 38元(自己換算約1.31元)。興富發表示，該處分案預計今年第一季認列，可望衝高單季業 績。 https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%87%9F%E5%BB%BA%E8%82%A1-%E6%A5%AD%E5%A4%96 %E9%80%B2%E8%A3%9C-%E5%AE%8C%E5%B7%A5%E4%BA%A4%E5%B1%8B%E9%AB%98%E5%B3%B0-%E8% 88%88%E5%AF%8C%E7%99%BC%E5%85%A8%E5%B9%B4%E7%8D%B2%E5%88%A9%E6%8B%9A%E5%A4%A7% E8%BA%8D%E9%80%B2-000522616.html 7）公司董事會決議配發2元現金，配發率約95%，依公司昨日收盤價44.25元計算，若後續 順利填息，現金殖利率為4.5%；興富發表示，公司今明兩年業績將會明顯跳升，主因進入 建案完工交屋高峰期，2021年、2022年完工量各達338.07億元、347.1億元，2023年更大 幅增加至650.69億元，集團營運並在2024年達到高峰920.3億元，總計今年起的未來四年 完工金額估達2,256.16億元，公司營運可期。 https://udn.com/news/story/7252/5330384 8）過去餘屋(待售房地)約還剩140億可貢獻。 https://i.imgur.com/3F9Q06q.jpg
9）潛在風險1：根據內政部頒布的預售屋買賣定型化契約的明文規定，預售屋的建築工程 應在民國＿年＿月＿日之前開工、並在民國＿年＿月＿日之前完成主建物、附屬建物及使 用執照所訂之必要設施，並取得使用執照。而賣方（即建商）應於領得使用執照6個月內 ，通知買方進行交屋。建商沒有做到這些契約書上的要求，每逾1日建商就應該按民眾已 繳房地價款依萬分之五，以單利計算遲延利息給予買方。如果再3個月之後，建商還是因 為工期延誤或其他因素而無法辦理交屋，則可視為建商違約，購屋民眾可以依法要求解約 、拿回之前繳付的全部購屋款項之外，另外再向建商索討房地總價款的15％，當做賠償的 違約金。(2020年下半年已經有部分案子延遲，尤其完售率較高的情況下，要注意後續是 否有賠償的費用產生，完工定義通常是取得使用執照) https://news.housetube.tw/12412 10）潛在風險2：公司有一批可轉債將於111年6月8日到期，轉換價目前37.5元，隨著後續 股利發放，轉換價越來越低所以一定會轉換，將稀釋股權17.2%，股本達155億。 11）由於桃園新森活(總銷37億，成本8.9億)及高雄博愛香榭(總銷30億，成本3.37億)建 案購地成本較低，因此預估2021年的毛利率應高於30%，稅後淨利率有機會超過20%，若預 估2021年營收400億(2020遞延的133億+2021年)，稅後淨利約80億，用股權稀釋後的股本 計算，EPS為5.16元，加上賣商辦的業外收入1.31元，有機會達到6.47元以上，若保守抓8 成，則為5.44元。 12）參考近五年現金股利發放率，扣掉2017超額發放，平均約93%，以EPS5.44元計算2022 年股利可能發放5元，目前股價44元來看殖利率為11.4%，且隨著未來每年的獲利成長， 股利有機會越發越多。 13）2015~2020年興富發殖利率，最高為13.2%，最低4.49%，落差非常大，因此估價方 是 參考市場要求的殖利率約6~8%，估算價格區間在60~90元，一年內目標價保守一點先訂50- 54元，股利的獲利以外，預期有20%以上的價差空間，後續追蹤財報進行調整。 4. 進退場機制：長期投資，只有基本面出問題才賣，目前成本44元，40以下還會再加碼 ，要做波段的話50元以上隨意賣 第一次研究營建股，內文借用很多網路上高手的觀點，如果有錯誤的地方請直接建議沒關 係，但請理性討論，謝謝 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.250.198 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1616381146.A.E1D.html ※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 10:46:20 噓 WolFDragoN : 40以下再叫我 03/22 10:46
推
03/22 10:47, 3年前 , 1F
一堆人已經排隊再等40以下了 今年獲利會很好
03/22 10:47, 1F
40以下+1
噓
03/22 10:49, 3年前 , 2F
配兩元要幹嘛
03/22 10:49, 2F
公司今年缺錢蓋房子，就算不發股利我也覺得很合理 ※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 10:49:59
→
03/22 10:50, 3年前 , 3F
營建要營收好看，就把去年或前年的營收灌在今年，
03/22 10:50, 3F
→
03/22 10:50, 3年前 , 4F
今年營收就提早認列就好，營建業的財報是最不可靠
03/22 10:50, 4F
價差賺的是預估未來，持續追蹤變化很重要
→
03/22 10:50, 3年前 , 5F
的
03/22 10:50, 5F
噓
03/22 10:52, 3年前 , 6F
對帳單勒
03/22 10:52, 6F
→
03/22 10:52, 3年前 , 7F
營建業看財報你會飛天
03/22 10:52, 7F
推
03/22 10:53, 3年前 , 8F
40以下才買，慢慢看
03/22 10:53, 8F
→
03/22 10:53, 3年前 , 9F
你先了解一下他收入損益怎麼認列的
03/22 10:53, 9F
文章內有提到耶... 大大是指認列的部分我理解錯誤嗎？
噓
03/22 10:53, 3年前 , 10F
低調好股，以上車等北上，臭散戶不要來，乖乖買房
03/22 10:53, 10F
沒事，只是為了分享交朋友
→
03/22 10:53, 3年前 , 11F
幫忙抬轎
03/22 10:53, 11F
→
03/22 10:54, 3年前 , 12F
真正影響公司現況的是預售屋賣的好不好，土地營造
03/22 10:54, 12F
我寫建案銷售率...
→
03/22 10:54, 3年前 , 13F
成本多少，全部都在三年後甚至更後面的財報上
03/22 10:54, 13F
噓
03/22 10:55, 3年前 , 14F
改天噴出再回來看推文酸這檔的臭散戶們
03/22 10:55, 14F
→
03/22 10:56, 3年前 , 15F
啪啪啪的打臉，看臭散戶們打臉94爽
03/22 10:56, 15F
推
03/22 10:56, 3年前 , 16F
發超爛40在
03/22 10:56, 16F
噓
03/22 10:56, 3年前 , 17F
投資客大本營，房地合一稅2.0.........穩死
03/22 10:56, 17F
→
03/22 10:56, 3年前 , 18F
========早在一月初就說了 傳產通通買起來=========
03/22 10:56, 18F
→
03/22 10:56, 3年前 , 19F
========早在一月初就說了 傳產通通買起來=========
03/22 10:56, 19F
→
03/22 10:57, 3年前 , 20F
酸這檔小心以後被人挖出來鞭屍唷，臭散戶們
03/22 10:57, 20F
推
03/22 10:58, 3年前 , 21F
推
03/22 10:58, 21F
噓
03/22 10:59, 3年前 , 22F
股利2元也敢多
03/22 10:59, 22F
→
03/22 10:59, 3年前 , 23F
自救
03/22 10:59, 23F
→
03/22 11:00, 3年前 , 24F
樓上，台積殖利率2％也敢多?
03/22 11:00, 24F
推
03/22 11:00, 3年前 , 25F
上禮拜一根今天有一根有內褲線？
03/22 11:00, 25F
只有豬腳麵線要不要？
噓
03/22 11:04, 3年前 , 26F
這間是我拒絕往來戶
03/22 11:04, 26F
請問為何呢？
→
03/22 11:08, 3年前 , 27F
這間只會找藝人跟工讀生 房子本身很爛
03/22 11:08, 27F
推
03/22 11:10, 3年前 , 28F
35還是很貴，30再看看
03/22 11:10, 28F
推
03/22 11:15, 3年前 , 29F
40叫我
03/22 11:15, 29F
→
03/22 11:25, 3年前 , 30F
房地合一稅2.0跟一手建商關係不大喔
03/22 11:25, 30F
→
03/22 11:36, 3年前 , 31F
股票是看未來，預售賣好不好怎會沒差，前面就說了預
03/22 11:36, 31F
→
03/22 11:36, 3年前 , 32F
售賣好不好財報完全看不出來
03/22 11:36, 32F
推
03/22 11:37, 3年前 , 33F
崩盤再接，等3開頭再買
03/22 11:37, 33F
→
03/22 11:37, 3年前 , 34F
房子本身沒有蓋很差啦，但他主打交屋前只需付5%
03/22 11:37, 34F
→
03/22 11:38, 3年前 , 35F
他有他的優點就是廣告、大廳跟超低頭期款
03/22 11:38, 35F
推
03/22 11:38, 3年前 , 36F
當股東可以 當買屋的建議還是不要
03/22 11:38, 36F
噓
03/22 11:44, 3年前 , 37F
來這找抬轎，給你出貨嗎…...
03/22 11:44, 37F
市值這麼大，我是覺得有點難啦
→
03/22 11:48, 3年前 , 38F
還好上週跑得快，躲過2根
03/22 11:48, 38F
→
03/22 11:49, 3年前 , 39F
營建業跟產線最大不同，就是金流可以四處藏
03/22 11:49, 39F
→
03/22 11:52, 3年前 , 40F
今年a案的營收要想藏起來，只要拿去沖銷bcd案的成
03/22 11:52, 40F
→
03/22 11:52, 3年前 , 41F
本就好，日後bcd案的成本可以去灌下一個efg案的成
03/22 11:52, 41F
→
03/22 11:52, 3年前 , 42F
本，或是選擇認列拉股價(其實未發生成本有可能遠大
03/22 11:52, 42F
→
03/22 11:52, 3年前 , 43F
於營收)
03/22 11:52, 43F
→
03/22 11:53, 3年前 , 44F
這是營建業結帳期長達數年造成的文化
03/22 11:53, 44F
→
03/22 11:55, 3年前 , 45F
如果財報可以信，做工程就沒人賠錢
03/22 11:55, 45F
噓
03/22 12:04, 3年前 , 46F
40叫我
03/22 12:04, 46F
推
03/22 12:12, 3年前 , 47F
資料找的很多,給你推一個~
03/22 12:12, 47F
謝謝
推
03/22 12:19, 3年前 , 48F
資料很齊 推一個 今年不少營建股價開始動了 手上至
03/22 12:19, 48F
謝謝
→
03/22 12:19, 3年前 , 49F
少3檔
03/22 12:19, 49F
※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 12:38:48
噓
03/22 12:29, 3年前 , 50F
好險版上看空 原PO拜託低調
03/22 12:29, 50F
→
03/22 12:42, 3年前 , 51F
塊陶啊
03/22 12:42, 51F
→
03/22 12:42, 3年前 , 52F
我也很喜歡興富發,但2020年財報真的烙賽,營益率9%
03/22 12:42, 52F
→
03/22 12:42, 3年前 , 53F
另外有一個賠錢的悅誠(想當初我還看好它)
03/22 12:42, 53F
→
03/22 12:43, 3年前 , 54F
每季吃掉一些EPS,很傷
03/22 12:43, 54F
推
03/22 13:12, 3年前 , 55F
推分析 至少比感覺派嗆太多
03/22 13:12, 55F
推
03/22 22:21, 3年前 , 56F
推一個，存了一陣子，獲利好像越來越不穩定，之後
03/22 22:21, 56F
偷偷跟你說，查一下已簽訂之銷售合約款就有答案了，認列會從2021年開始，去年財報 中這個項目一季比一季高
→
03/22 22:21, 3年前 , 57F
那個可轉債換成股本很嚇人啊
03/22 22:21, 57F
155億是已經包含可轉債的股本，我已經用最保守的估算了，所以用今年股本來算數字會 很漂亮
→
03/22 22:40, 3年前 , 58F
成本跟你差不多 再信你100股q.q
03/22 22:40, 58F
※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 23:23:18
推
03/23 00:39, 3年前 , 59F
成本42 目前25張，投資本來就是看長遠，發哥繼續多
03/23 00:39, 59F
推
03/23 13:44, 3年前 , 60F
大師你聽過縮網址嗎？
03/23 13:44, 60F
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