高雄房地
大高雄價如脫兔 地勝屋
2011-02-02 01:13 工商時報 顏瑞田
房地產市場在2010年、高雄縣市合併元年，稍展歡顏後，隨時序進入2011金兔年，它將跟兔子一樣，活蹦亂跳，市場趨勢大概可用「價漲量增，土地勝過房屋」做貼切表達，推估整體建築新案應有1,000億元規模，房屋漲幅平均15％到25％，建地年漲幅在30％左右，特定區域甚至有可能漲逾50％。
從以下幾個具體動作，便可以一窺各界看好2011金兔年大高雄房地產行情的樂觀期待，首先，是保守的營建龍頭國泰建設，趕在2010年底前的12月20日，以總價8.03億元，取得高雄新民段3筆土地共821.72坪，換算每坪成交價89.95萬元，這個價碼雖然只是一般的區域行情價，卻是暌違3年的國建，第一次重回高雄地產市場。
建商瘋搶地 年漲3成
這個成交個案例之前，則是一項更具有行情指標意義的土地買賣，那就是，高雄市在2010年12月15日標售位於漢神巨蛋百貨附近約214坪的住三用地，底價1.61億元（每坪75.23萬元），最後由一位投資客以每坪107萬元得標，總價2.2億元左右，高出底價42％，也高出當地的行情價，每坪85萬元甚多，創下北高雄成交價的近來記錄，距離歷史天價每坪120萬元，不遠矣。
相對於北高雄地價創區域行情，南高雄也不遑多讓，國城建設於2010年10月27日花了15.76億元，向太平洋建設購買中華五路與復興三路口的建地2,112.37坪，換算成交價每坪達74.6萬元，也是南高雄的區域行情新高。
「好地點不多，大家才會搶著要，土地價格自然節節上升」，自己有購地蓋屋經驗的高雄市不動產代銷經紀商公會理事長黃?輝拿出統計數字說，高雄建地平均每年都上漲30％，2011年「也將持續這個軌跡前進」，有些特殊地點，上漲幅度則有可能超過50％，「房價的漲幅，永遠跟不上土地的漲幅」。
原來的高雄縣市交界處的土地，首當其衝，變成了眾建商的兵家必爭之地，先從北高雄來看，像是楠梓區的高雄大學區段徵收以及土庫的33期重劃區，土地價格從原本的每坪10萬出頭，現今多已上升到每坪13萬元到20萬元之間，橋頭鄉的高雄新市鎮土地，多已從每坪7到8萬元，上揚到每坪8到10萬元，甚至更高。
向南走，指標區域包含像是鳳翔段、灣頭段、中崙段、紅毛港遷村區塊（中安段、南華段、正義段）、明頂段、頂新段等，地價也都由原來的每坪10到13萬元，穩健拉抬到每坪15到20萬元。
地價不斷炒高，雖然苦了建商，讓建商越來越難買得下手，但是，還是要買，並將土地成本反應在房價上，加上後市看好，「價」上揚了，「量」也出來了。
看好這個上漲趨勢，高雄地區率先宣佈新屋售價調高10％到15％的京城建設經理周敬恆說，2011年市區的新推案，幾乎都「2字頭」起跳，該公司的四個建案銷售，都超過70％，「漲價只是反映市場行情而已」，以京城開價最高的「國家美術館」案為例，每坪18萬元已調高到20萬元以上。
新屋售價調高10～15％
北高雄市區建案每坪10萬元起跳，也躍上「2字頭」，南高雄的新建案，「跳」的更高，而且都集中在中華路與復興路口附近的高雄多功能經貿園區特貿區內，包括振美建設的「貝拉莫里」案，以及崑庭建設的「琴棋」系列，還有江城建設和國城建設規畫興建的高級住宅，每坪表價都在25萬到36萬元之間，與附近每坪7萬元到12萬元之間的獅甲國宅、正勤國宅、以及大樓中古屋，產生明顯的市場區隔。
由於該區域生活機能好，方圓2公里之內，就有IKEA、家樂福、以及COSTCO大賣場，方圓5公里之內，所有將於民國104年以前陸續完工的重大公共工程，包括高雄世貿中心、流行音樂中心、以及高雄市立圖書館總館等，當然，亞洲最大的購物中心統一夢時代也是區內著名地標，加上未來的發展腹地，也深具潛力，價格才足以獲得支撐。
至於透天厝方面，還是以仁武和鳳山等原來的高雄縣市交界區為重點，包含仁武熱門區位灣北重劃區、澄德、慈惠、和育才等地、以及鳥松的仁美、澄清湖周邊、與北鳳山（文山、華鳳段），近期在地價的推波助瀾下，單車庫房價也逐步向每戶900萬元邁進，一般地段的雙車庫別墅住家，每戶1,000萬到1,500萬元，似乎成了標準價格，其中澄清湖周邊區塊，像是文山特區、澄清正後方濱湖路兩區，更往上挑戰每戶4,000萬到5,000萬元的價位，部份戶別更上看7,000萬元到1億元，「很難再看到一戶600萬元的透天厝了」。
價格上漲，擺在眼前，推案量，也是蓄勢待發，有人估計，2011年的高雄房地產推案量約1,500億元，陳武聰和黃?輝的看法，相對保守，「800億到1,000億元，比較貼近市場，如果以平均值來看，900億元算是比較中肯的量」。
高級住宅出頭天
在結構上，未來不再是中價位房屋當道，而是針對換屋族群和部份投資客而推出、70坪以上的大坪數、總價2,000萬元到2,500萬元的高級住宅，高雄代銷業龍頭黃?輝推估，「大約400億到500億元的案量」。
「其實，高雄最近幾年新屋的推出戶數，平均只有4,000戶，而長期統計的平均需求數，是每年7,000戶到8,000戶之間」，高雄市建築開發公會總幹事林佩樺以數據說明高雄房屋市場，長期而言，是「需求少於供給」的結構。
蔡宸祐就2009年和2010年，合併前的高雄縣市的推案總量來看，2010年縣市總共推出7,647戶，比2009年的5,098戶多出2,549戶，增幅約50％，其中以大樓增加最多，高達1,962戶，而且集中在楠梓、鼓山、左營和鳳山等區域。
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