[繼承] 房屋是多人持有，賣房時的一些產權問題

看板PttLifeLaw作者 (reality sucks~~)時間12年前 (2012/06/28 22:32), 編輯推噓1(1推 0噓 52→)
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[ 事實經過 ] 母親家族有某間房子，房子是登記在舅舅名下，土地登記在外婆名下， 而外婆的兒女，包括舅舅及我媽在內共有5個（4女1男）。 之前外婆過世，現在我媽他們兄弟姊妹要處理這間房子， 不過有個阿姨很貪婪，一直在自己到處兜售＆找房仲， 都不告知兄弟姊妹就我行我素、也不和兄弟姊妹商量就自己和他人簽協議， 儼然以這間房子的主人自居（其他兄弟姊妹比較軟，被她吃夠夠...） 所以有幾個問題想請教一下： [ 問題 ] 1. 這間房子的所有權問題 因為房子是登記在舅舅名下，土地登記在外婆名下， 外婆過世後她的部分，由包括舅舅和我媽在內5個兄弟姊妹繼承。 這樣子，是否舅舅持有「50%加另一個50%除5」，共60%，其他四個姊妹各持有10%？ 或者不是這種算法，有其他法條規定持有比例？ 2. 決定買賣的問題 假如是上面講的持有比例，那我那個阿姨有資格拿去賣的，其實只有土地的1/5， 沒資格去動房子去賣房子，對吧？ 另外請問在賣房子時，是要採多數決，還是照持有比例來認定？ 也就是，這間房子要不要賣、要賣多少等，是否我舅舅說了就算，別人無法反對？ 因為他持有房子的60%。 還是只要五個人有一個人反對，房子就不能賣，或是房子就不能賣這價格？ 另外賣房子的所得，是否舅舅拿60%，剩下四個姊妹各分10%？ 3. 房子賣價的問題 現在我媽和另一個阿姨(假設A)有意一起買下這間房子來做投資， 不過那個貪婪阿姨(假設B)和她找的房仲也另外有在到處兜售 — 那我媽和A阿姨想要合買的話，這價格要怎麼算？ 要以B阿姨或房仲開的兜售價格買，還是可以市價購買？ 還是需按照五個兄弟姊妹一起訂的價格買？還是其他？ 先感謝各位幫 小弟 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。 非常謝謝。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 61.62.220.105 ※ 編輯: abyz 來自: 61.62.220.105 (06/28 22:37)
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如果是公同共有任何的變更都要所有人同意..分別共有的話
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她可以把她自己那份的權利賣別人..買賣方面..舅舅持有60%
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但2/3的話是要67%以上.. 他就可以決定賣房子並把錢分給其
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其他人(按照持有的比例)..
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令堂和阿姨是共有人..所以有優先承購權..不管蘭阿姨談了
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什麼價格..都有權用同樣或比較高的價格在一定時間內買這間
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不過如果阿姨是在沒有得到其他人+有效的比例的人同意下
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談的價格..基本上可以無視.. 就算分別共有她也只能買賣
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她自己的份..然後其他共有人有優先承購權..
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我猜現在的情況是公同共有..基本上任何變更都要100%人同意
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如果沒有.. 她賣得成應該是有偽造文書偽造兄弟姊妹的印鑑
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她如果偽造便章..最多只能把公同共有改成按應繼分分別共有
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就算這樣她最多也只能買賣自己的份..
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但她如果拉舅舅那一票..雖然仍無法改變共有狀態..
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卻是可以決定是否要買賣的.. 買賣後要照應繼份分給共有人
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不然可以告她們侵占.. 就算這樣賣得成..令堂和阿姨仍然是
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有優先承購權的..只要在公告期內提出不小於舅舅組的價格
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基本上都要賣給媽姨組..不然可以上法院請法官判舅舅組
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交易無效..請她們賣給媽姨組.. 這方面請注意時間..
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去土地所在的地政事務所問一下然後上網對一下法規就知道..
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如果她使出大絕找黑道逼你們簽同意書..你怕會這樣的話
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記得見面+通話都要錄音..見面地點找警察比較容易找到你們
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的地方..或是在關鍵的時間找警察當場破獲..
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脅迫的行為就算沒有當場讓警察破獲也要記得留下證據才能告
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還有請注意一下這位阿姨去找仲介的時候有沒有偽造全家的
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同意書? 這份同意書需要的是每個人的便章和簽名..
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或是2/3持有人的便章和簽名.. 如果是阿姨變造的記得蒐證
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有些自以為沒關係的仲介會幫人生這種東西..有的話也可以告
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推
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長輩的事 晚輩真的少插手 除非
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房子的持分 跟土地的持分是分開算的吧
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一家人做到這樣我個人是建議賣了大家錢分一分以後才好見面
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這種東西卡在大家中間不管落在哪個人手上都是傷感情..
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要投資有很多別的標的..錢也可以再賺..
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非常謝謝各位幫忙，也特別謝謝m大，花許多時間解說＆指點，感恩 其實是那個阿姨氣焰太囂張，其他人比較古意被她吃夠夠，實在看不下去， 所以才想用一些法理來壓壓她，讓她不要那麼囂張、收斂一點， 並不是真的想鬧上法院，畢竟工作忙不太有時間orz 再請教一下，像我文中這種情況，要如何認定是「公同共有」還是「分別共有」？ 是依民法第1151條，直接判定各繼承人對遺產全部為公同共有， 還是要問什麼人或單位我們是「公同共有」還「分別共有」？ 另外m大有提到： 「不管那個阿姨談了什麼價格，我們有優先權用同樣或較高價格在一定時間內買這間房」 假如她跟房仲串通把房價炒高(私下給房仲好處)，好到時分得更多， 那這樣不就變成我們得花更高價格來買這間房子，變成受制於他們的哄抬了？..... 這真的很無奈，有應付的方法嗎？因為這間不錯住，又很有增值的空間。 還有W大提到房子的持分，跟土地的持分是分開算，這部分不是很懂， 請恕小弟駑鈍，這是怎麼樣的分開算法？ 賣房子時不是土地連房子一起算嗎？ 還是阿姨有權主張權利或有權賣的，只有土地的1/5，房子部分她沒資格動？ 另外賣房子時，房仲必須取得五個所有人的同意書，才能代表我們， 請問這個同意書還委託書什麼的，專業術語上叫什麼？ 是否簽了就代表我們答應全權交由房仲來賣，賣多少錢我們都無法反悔或阻止？ 不好意思法律知識薄弱，推文有些不是很瞭，so想再請教一下，非常謝謝。 ※ 編輯: abyz 來自: 61.62.220.105 (06/29 21:42)
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一般的公寓大廈多屬於區分所有建築物，根據民法799條
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所以房屋(專有部分)跟土地(基地之權利)，不得分離而為移轉
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房屋所有權人->舅舅 土地所有權人->五人繼承
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也就是說你這房屋我猜不屬於區分所有建物
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只是通常買賣房子都是連土地一起買賣
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你可以翻一下土地法第34-1條 這是不動產共有物的處分
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謝謝Wei大的解說，我去翻了一下，那像我這個case，是否賣房時
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就確定照持有比例分，舅舅拿50%+10%，四個姊妹各拿10%？謝謝
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也就是公寓這間連著土地一起看，所以房子和土地持份要一起mix
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照多少分除非有找人估價 不然其實有點像是你們講好就好
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不動產估價有三種主張土地貢獻說 建物貢獻說
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聯合貢獻說 不過每個人分多少主要看的是你們的協議
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不動產估價是給你們有個參考
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個人認為這CASE是 賣房子->舅舅同意 賣土地->多數人決
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不過很多的東西建議是去問專業的代書 在版上說的不一定正確
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謝謝Wei大的指點 感恩
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記得見面+通話都要錄音 https://noxiv.com
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要投資有很多別的標的. https://daxiv.com
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要投資有很多別的標的. https://muxiv.com
11/01 21:29, 52F
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12/25 19:55, 5年前 , 53F
不動產估價有三種主張土 https://muxiv.com
12/25 19:55, 53F
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