[分享] 租屋問題
你的問題崔媽媽租屋網剛好有完整的回答
我把他引述過來
來源為http://www.tmm.org.tw/school/school-rs-04316.htm
定期租賃契約，房東可否提前終止租約？
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目前我租了一間單人套房，租期為一年。住了3個月後，房東表示她的兒子從美國回
來，要住在這個套房內，所以她要把房子收回去了，請我在月底搬家，而她也會把押
金還給我。
由於契約內僅有載明乙方(房客)提前終止租約的罰則(違約金為1個月的租金金額)，
沒有約定房東提前終止租約的罰責（違約金），這樣是不是表示房東可以隨意終止
租約呢？
崔媽媽回應：
許多房東及房客對於契約的內容，其實是不甚了解的。房東可能會以為在契約內沒有
約定房東違約的罰責，就表示房東可以隨意違約且不需負擔任何責任，事實真的是這樣嗎
?從這個案例來看，我們可以從兩個方向來思考：
（一)房東到底可不可以提前終止租約?
（二)既然房東要提前終止租約，房客可以如何因應？
（一) 房東到底可不可以提前終止租約？
首先，我們要先看看彼此的租賃契約內，是否有約定房東得提前終止租約，如果沒有
約定房東得提前終止租約，那就表示在沒有經過房客同意的情形下，房東是不能單方面要
求提前終止租約的。
不過，如果房東在簽約後告知房客：『一旦兒子從美國回來，房東得將房子收回供兒
子居住』，而房客也同意的話，這樣彼此的租賃契約中就附帶了一個”解除條件”，當”
房東兒子回國時” 這個解除條件就「成就」了。雙方的租賃契約，依民法第99條第2項之
規定，也因此失去效力，房客依法即應返還房屋。
依照上列案例所陳述的：『住了三個月後，房東表示她的兒子從美國回來，要住在這
個套房內，所以她要把房子收回去了』，在房客的敘述中雙方簽訂租約時，似乎沒有約定
房東可以提前終止租約的條文，也沒有約定解除條件，所以，房東不可以單方面提前終止
租約，必須要得到房客的同意才行。
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（二) 房東要提前終止租約，房客可以如何因應？
既然房東已表明房屋要給兒子居住，如房客不同意，讓房東兒子在外另行租屋，實在
也說不過去。在社會常情上，房客確實沒有必要強人所難，強求繼續這份租約。建議房東
應尊重「定期」租約之精神，妥為協商。最好於兒子返國前1、2個月前，即應告知房客，
讓其有較充分之時間準備；且因房東對於房客所作的要求是在契約約定之外，已造成房客
之困擾與不便；實質上是房東「違約」，所以房東不應過於強勢。
適當的賠償協商方案，應至少提供房客一個月以上之時間，供房客尋找合適之租屋；
並給付房客相當於一個月租金及搬遷費用之賠償；房客較容易心平氣和地接受，有助於避
免爭議、裨益租賃關係終止時之和諧。否則，房東強勢趕人之姿態，在法理上都理虧。況
且，如房客並無其他違約而房東得據以終止租約之行為者，縱使房東在租約期限內，欲以
「兒子從美國回來，要將房子收回（以供兒子居住）」之理由訴諸法律，應不會為法院所
接受，房東敗訴之機會是很高的。因此，建議房客耐心的向房東解說，依照契約之約定，
房東是不可以臨時要求提前終止租約的。若不為房東所接受，房客可以向當地的調解委員
會申請調解。妥善協商，有助於解決本項爭議。
參考資料
【民法第99條第2項（附解除條件之法律行為）】
「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」
【民法第453 條（定期租約之終止）】
「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約
，應依第450條第3項之規定，先期通知。」
【司法院36年院解字第3489號解釋】
「無故侵入他人住宅…，處一年以下有期徒刑﹑拘役或三百元以下罰金。」
【刑法第304條強制罪】
「土地法第100條之規定非禁止房屋租賃契約之附有解除條件或定有租賃期限，亦不排除
民法所定解除條件成就或租賃期屆滿之效果，出租人某甲與承租人某乙約定如第三人某丙
需用租賃之房屋時，租賃契約當然終止者，應解為附有解除條件，條件成就時某甲自得收
回房屋，至約定承租人某乙死亡時租賃契約當然終止者，應解為以某乙死亡時為其租賃期
限屆滿之時，期限屆滿時某甲亦得收回房屋。」
【最高法院42年台上字第1025號民事判例】
「出租人得隨時收回房屋之特約，現行法上當無禁止規定，固不得謂有民法第71條所舉無
效原因，惟本件既應適用土地法第100條辦理，參照司法院院解字第2479號解釋，出租人
自不得本於此項特約收回房屋。」
※ 引述《xhing (相互寄生的靈魂)》之銘言：
: 我在今年六月租了一間套房
: 租約時間是從96年6月28日~97年6月28日(一年約)
: 而今天房東卻告訴我，請我在一月底之前搬出去
: 他們要把房間收回去自己用之類的…
: 我看了一下租賃契約，
: 裡面的規定大多是對房東的保障且沒有提及違約的相關事項
: 請問板上的各位，
: 具體而言我該怎麼做才好?
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讓愛固定下來 我不會永遠青春可愛
我的美麗要你的溫柔 幫我保留下來
讓愛固定下來 我和你不要不要分開
我不要愛一再一再綵排
我不是每次失戀後 都能重新再來
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推
12/24 01:20, , 1F
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