Re: [問題] 低調問有人在LA投資買房嗎?

看板LA作者 (愛上速霸路)時間3年前 (2020/11/18 20:22), 3年前編輯推噓9(9推 0噓 25→)
留言34則, 7人參與, 3年前最新討論串3/6 (看更多)
※ 引述《m77352001 (M77)》之銘言： : 上班無聊，回文賺點p幣。 : 先說結論，在「最理想的狀態下」是可以達到你所說的投報率。但是有些情況需要考慮 : 1. 貸款： : 除非是全現金買房，不然在貸款這步就會有問題。銀行查收入都是查US source of incom : e，看你W-2, 1099多少來核貸。沒有這個基本上銀行不會過，風險太大。 我是不知道原po有沒有綠卡，房子自住的話，SFR(Single Family House)用FHA 貸款，拿出個3.5%頭期款即可，一般的貸款5% down payment也夠。 考量到現在利率低成這樣，丟20%是很不智的。 如果沒身份，基本上貸款是很困難的，即便你要丟個30%頭期款也一樣。 如果是純投資，奉勸觀望一下，不然做點功課，找個信譽良好的Syndicator， 不過這種deal通常進入門檻不低。 : 2.租金收入 : 或許你會覺得房子出租就會有租金收入，可以繳房貸。但銀行不會這樣算，實際上有太多 : 例子房東收不到房租。 : 在加州，法律保障的是房客而不是房東。房客欠租不繳房東不能直接趕房客。只能一直協 : 商或是請律師上法院申請驅逐令，第一曠日費時，第二律師費貴，第三期間房客還是可以 : 繼續不繳租金住在你的房子，而你繼續付貸款。所以很多房東花錢消災，拿錢拜託房客搬 : 走。 這邊我倒覺得問題不大，就房子要租給人前，基本的身家調查要做好，現在很多網站 交個50美金左右，就可以知道此人的犯罪背景、FICO score(信用分數)。 我等尋常人家租屋之餘，信用分數也是要顧好，為了不用付幾個月的房租，把信用搞差， 也是得不償失。 : 3.報稅問題 : 這是我本行，老實說反而不複雜，誠實報稅就好。外國人申請ITIN就可以報稅。租金收入 : 繳30%稅。賣房capital gain最高需要繳30%稅。 其實一堆人都Refinance把Equity掏出來用，賣房的Capital Gain倒不需要太擔心。 自住的房子更不用愁，只要住2年以上，7年內賣掉不太用管Capital Gain; 每年都有 風聲，這條法令會被改掉，但還是沒被改。 : 4.投報率 : e.g. 付兩百買一千的房，之後1200賣掉。這例子裡你賺的是200最多，而不是1000。加州 : 賣房先扣除6% agent commission，然後剩下的錢付清貸款，外國人賣房還要再被預扣30% : 給國稅局（避免你拿錢跑路）。考量到匯率及處理事情的心力，我不覺得是好的投資。 跟到好的Syndicator，這每年1萬2的租金，只是讓你cover一些營運費用，要賺錢還是 有困難的。 這些人賺的還是房價漲上去(Equity)! 我聽過的通常是買些狀況很差的Apartment complex，投資人好好整頓後，加上前幾年景氣大好，通常5年後出售， 投資人都能賺上一筆。 但現在武漢病毒侵襲，Multi Family的前景不明，假如功課作不夠，滿容易血本無歸。 FYI，有興趣學房地產，多聽這個Podcast，我大部份知識也是從這學的 https://www.biggerpockets.com/podcast 以前通勤時間很長，開車就放來聽 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 73.157.133.191 (美國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/LA/M.1605702134.A.287.html ※ 編輯: Subaru5566 (73.157.133.191 美國), 11/18/2020 20:23:39
推
11/19 02:03, 3年前 , 1F
所以你寧願繳mortgage insurance?
11/19 02:03, 1F
Yes, 又不是繳一輩子。 以前幾年肯繳的人來說，那房價飆升的速度，肯定比你慢慢存20%划算。 ※ 編輯: Subaru5566 (205.185.127.134 美國), 11/19/2020 02:23:24
推
11/19 07:07, 3年前 , 2F
照你的存錢速度來看應該意思是賣個便宜的小房子5-10年再換
11/19 07:07, 2F
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11/19 07:07, 3年前 , 3F
。太貴的應該也代不下來。你loan amt 小可能make sense.要
11/19 07:07, 3F
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11/19 07:07, 3年前 , 4F
不然2%/1%annum 還蠻高
11/19 07:07, 4F
現在不比2008年那時, Money is cheap，當然是能借多少算多少。 我是給洨買了棟房子在外州，不然連Closing cost都想用First time home buyer program 用借的。 貸不貸得下來，你和Mortgage Lender談過就知道了，我的Broker直接給我張Excel表， 如果我買個Duplex，把未來的租金也算在我的收入，可以貸更多。 你有去聽我上面連結的Podcast有四百多集，我也只過一百多集，所有來賓都說只要 deal夠好，Mortgage insurance 付就對了。
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11/19 09:46, 3年前 , 5F
syndication 外國人不知道能不能投
11/19 09:46, 5F
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11/19 09:48, 3年前 , 6F
近年來la的apt已經被炒到只有4%回報了..add value的deal
11/19 09:48, 6F
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11/19 09:50, 3年前 , 7F
也不好找...剛好我朋友也在找..竟然抱怨手上現金太多
11/19 09:50, 7F
我猜你所謂的4%是Cap rate吧，5%的確是好幾年以前的事。 每個Syndication的門檻和條件不一樣，有些還只收 Credit investor or experienced investor ※ 編輯: Subaru5566 (161.202.144.236 美國), 11/19/2020 10:57:27
推
11/19 13:02, 3年前 , 8F
嗯deal 夠好 不就跟股市秘笈買低賣高一樣。
11/19 13:02, 8F
推
11/19 13:08, 3年前 , 9F
說真的既然覺得real asset 保值現在value stock長這樣...
11/19 13:08, 9F
It's all about finance
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11/19 13:08, 3年前 , 10F
你+ margin all in 也是可以啊。 每年也是3-4% div 在收。
11/19 13:08, 10F
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11/19 13:08, 3年前 , 11F
good deal 買下去就對了。買到bad deal 比較衰而已
11/19 13:08, 11F
股票不也是如此，還有變廢紙的可能。 全美最多的Millionaires，都是靠房地產。 ※ 編輯: Subaru5566 (205.185.127.134 美國), 11/19/2020 13:31:05
推
11/19 13:45, 3年前 , 12F
？ uhhh 你前景看這麼好買龍頭就好了啊....基本上你是覺得
11/19 13:45, 12F
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11/19 13:45, 3年前 , 13F
現在real rate 低到不行所以real asset 增值空間大。 你如
11/19 13:45, 13F
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11/19 13:45, 3年前 , 14F
果這樣預測value stock 保證屌打。 你槓桿開那麼高看錯了
11/19 13:45, 14F
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11/19 13:45, 3年前 , 15F
也是會變廢紙...房子就被收走了。我看margin 還保險點 2-3
11/19 13:45, 15F
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11/19 13:45, 3年前 , 16F
0% 就margin call 了。你這看錯嘎不過來就underwater.
11/19 13:45, 16F
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11/19 13:46, 3年前 , 17F
你投資到good deal 就賺 bad deal 就賠啊...不過你開槓桿
11/19 13:46, 17F
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11/19 13:46, 3年前 , 18F
賺比較多而已。 lol
11/19 13:46, 18F
你別最後一段打自己的臉啊LOL 市面上哪個投資工具，你可以和銀行貸96.5%，利息只要2.5%以下，還可以攤30年還的? 算上PMI，你多1%好不好。 再來房子買了還可以自住，要賺多一點可以house hacking，我以前的房東還放個RV 在庭院租人。
推
11/19 22:58, 3年前 , 19F
deal夠好就是要有上漲空間吧，洛杉磯周邊未來還可以這
11/19 22:58, 19F
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11/19 22:58, 3年前 , 20F
樣漲的應該只有往東邊去了
11/19 22:58, 20F
你想買在LA，還是可以找到一些房子看起來很髒，但實際上只要cosmetic fix(地板、油漆) 拉皮之類的，你馬上就能賺到些Equity。 這招叫Wedge Deal https://youtu.be/c_bUrluAGRI
※ 編輯: Subaru5566 (40.75.113.11 美國), 11/20/2020 07:38:38
推
11/20 10:55, 3年前 , 21F
自打臉在哪?你該不會以為是跟股市比吧...賺比較多只是在你
11/20 10:55, 21F
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11/20 10:55, 3年前 , 22F
自己預設市場跟用20%買房的比. 你加油吧
11/20 10:55, 22F
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11/20 10:58, 3年前 , 23F
感覺就是被台灣投資項目少困住
11/20 10:58, 23F
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11/20 11:00, 3年前 , 24F
一下投資一下自住一下又可以用租屋多貸一下又薪水太少存不
11/20 11:00, 24F
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11/20 11:00, 3年前 , 25F
到20%?....整篇跳來跳去的應該是你吧
11/20 11:00, 25F
你講對了，買房可以玩的花樣多，自己的錢丟的少少的。 所以才能一堆Millionaire 都是靠房地產賺到的。 我上面貼Podcast連結聽一聽，你就懂了，我也只是通勤，跑步時聽 ※ 編輯: Subaru5566 (205.185.113.174 美國), 11/20/2020 13:05:23
推
12/03 05:26, 3年前 , 26F
很多房東已10個月收不到房租了耶
12/03 05:26, 26F
推
12/03 06:20, 3年前 , 27F
推樓上，現在很多房客都不付房租，房東貸款跟房屋稅還是
12/03 06:20, 27F
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12/03 06:20, 3年前 , 28F
得繼續繳
12/03 06:20, 28F
你們資料來源在哪? 我聽上面Podcast4月以後的集數，大多房客有做好 身家調查(background checking)，99%都有收到房租。 兼你還可以去銀行Payment defferal，出張嘴什麼證明不用，這麼爽不好嗎? ※ 編輯: Subaru5566 (71.226.40.140 美國), 12/06/2020 06:51:47
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12/07 07:27, 3年前 , 29F
有喔,身邊就有房客不交租金,也沒辦法申請eviction
12/07 07:27, 29F
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12/09 14:49, 3年前 , 30F
這次主要是疫情打到很多人 不然很多房客疫情前的信用
12/09 14:49, 30F
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12/09 14:49, 3年前 , 31F
分數背景都沒有問題
12/09 14:49, 31F
你們是不是沒看到我上面講的，房東可以和銀行申請1年的延繳房貸， 房客就算沒被趕走，欠的都跑不掉! 再來我聽了一百多集Podcast，大多都有繳錢，你們就要抓著極端的例子，有意義嗎? 有信用又碰到困難的的人，才不會FICO給它放著爛，會提前和房東商量， 看是提早解約，房租現在少付一些之類的。 個人立場，倒是希望多點房客付不出錢，搬回去和父母住，房市大跌，我等好撿便宜。 ※ 編輯: Subaru5566 (198.13.36.179 日本), 12/13/2020 14:25:42
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12/14 01:14, 3年前 , 32F
投資不就是怕碰到不付房租又趕不走的嗎? 疫情前光是要強制
12/14 01:14, 32F
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12/14 01:14, 3年前 , 33F
驅離也不是說發生就發生的,特別是現在有更多保護
12/14 01:14, 33F
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12/14 01:15, 3年前 , 34F
如果不在美國,又剛好不幸碰到極端例子,你怎麼辦?
12/14 01:15, 34F
有句話叫"江山易改、本性難移"，一個人平時信用好好的，突然甩帳1年不繳租的 機率肯定低。所以我上面一直強調，做好身家調查(Background checking)的重要性。 我上面不都重覆好幾次了，房客不繳租1年，房東早就可以打電話給銀行不繳貸款1年。 房東明明就不會虧，你就無視 你在那鑽牛角尖極端例子，我看你也別吃飯，有可能會噎死，也別出門，也有可能會被車撞 ※ 編輯: Subaru5566 (208.97.140.148 美國), 12/17/2020 02:51:36
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