[轉錄][心得]首購-違建-解約(給買屋者)(代貼)
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作者: ceosa (寧靜之美) 看板: home-sale
標題: [心得]首購-違建-解約(給買屋者)(代貼)
時間: Tue Jul 21 01:37:49 2009
本文代板友 r7919 (richard)張貼
-----------------本文很長，很精彩，本文開始------------------
首先我要強調，這是個剛剛作醒的夢，
假如有雷同狀況，那一定不是事實，
因為我是夢到的。
第二點，這非常非常的長，
請先自備好雞排跟綠茶。
在夢中，
我花了半年的時間，
看屋與研究，在能力與現實中，尋找平衡，
最後，因為父母剛好抽一天空上來看屋的關係，
說這間採光好，地點也不錯，
因此我毅然決然用底價簽下了一戶公寓，
（3F約24p，木隔間，塑膠地板，新粉刷牆面，價格約伍佰萬，
後來經側面了解，賣方底價調漲過，換言之，買貴了許多）。
從此夢境就在簽約後轉變成惡夢了，
滿心歡喜的我，
開始找裝潢師父來看這間30年的舊屋，
準備給他好好的裝潢一下，
隔間就隔我需要的吧，
地板變成60*60的冠軍拋光磚哩(bling~bling~)，
天花板包個樑就好，牆面就漆個新漆吧。
過一陣子後，
代書打電話給我，
通知我要付第一期款了，
而我也很聽話的將第一期款匯入，
我來台北工作的積蓄，
瞬間被拿走了大半～～～，傷心呀。
但裝潢還是要進行，
不然我也不能接受現在屋況入住，
繼續找裝潢師父，
第一個找到是朋友的爸爸，
一位泥作師父，他花了十五分鐘，
用他最強的右手絕招「一陽指」決定好如何隔間…，
在這裡讓我注意到，原來室內設計師-「設計圖」（平面、立面與材料圖）
是必要的，
否則一陽指隔出來的正確才有鬼，
一出狀況一定會兩邊吵來吵去，
EX.插座的高低位置，甚至於電器櫃的獨立迴路
他要離開的時候，他說了一段我很訝異的話，
「我做那麼久，看你這屋就大約知道裝潢起來應該70萬跑不掉」
（他指的是只有泥作喔，不含木工，最後他的報價是74萬5千）
我聽到時，其實很訝異，怎麼會那麼貴呀，這是搶劫嘛？
這一定是他報錯了，再叫一個來估看看。
這次找的是位室內設計師，他給我的價格是86萬….，
順便附帶一句，你後面的增建部分，你都沒注意到嘛？
那裡還蠻危險的，當初簽約時候沒看到嘛？
（三角鐵架撐出60cm的約10cm水泥層，
但因為年代久遠，三角鐵架已經生鏽了）
我心理一驚！有那麼危險嘛？我怎麼沒有注意到，
這一定也是搞錯了，再問問有沒有比較熟的裝潢師父。
剛好常換店面的親戚有一位固定配合的裝潢師父，
我媽就跟他和他的工作伙伴，
千里迢迢的從南部開車來看這屋，
最後，他並沒有估價，而是跟我說，
你後面那一片加蓋的921沒掉下來實在幸運～～。
到此時，我真的緊張了
暗，怎麼會這樣，明明當初看都好好的呀，
…..後來，當我實際站在那個地方看了十分鐘，
發現那裏真的有危險問題，
只是看屋時因為注意其他地方忽略了，
而仲介也沒有說要注意什麼，
我只有依稀記得仲介只有跟我說「這裡是加蓋」。
（其實我認為那時這種說法有故意不讓你注意之嫌，
加蓋 = 違建，一個好聽一個難聽，沒注意就準備倒楣）
為什麼會這樣哩，
在那時候，我其實很緊張，
因為不知道如何處理這狀況，
契約已經簽了，如大家所知的，
第一期已經付了，
以正常狀況幾乎是不能不買，
除非賠掉第一期（約五十萬），
但是我買了的話，
哪天我睡覺的時候加蓋的地方崩掉了，
砸到人或者樓下，那時候該怎麼辦QQ。
在思考這些問題的過程，
我回到南部，母親因為已經看過兩次，
很反對購買這屋，而我爸仍然強調房屋的條件很好，
加強一下就可以住了，我在兩個對立說詞中，
度過了一天，
在那晚，我一個思考了很久，因為思緒很亂，
幾乎沒辦法準確判斷一件事，我就這樣睡著了。
隔天起來，也不知道怎麼了，
我深深的覺得安全是在所有房屋條件之上，
所以，我決定不買了！！
當然，嘴砲大家都會，不買也不是我說了算，
我「才」開始仔細的看契約內容，
看有沒有什麼逆轉勝的契機。
第一個我發現的買賣契約相關條文就是：
辦理房地「點交前」買方對於已發現之瑕疵或其修繕為能合意解決時，
應及申請調解或法院判決。
（類似於民法359條，民法相關法令都是在35x條）
第二個我可以著力的點就是，
「房屋標的現況說明書」中的「是否有未登記之違建」，
被屋主（實際上事房仲寫的）勾了個「否」，
當時，我很直覺的就是想安全的問題，
也知道違建部分是一個契約瑕疵，
只是兩個概念在腦中轉，
整個思緒成型是到幾天之後了。
過了幾天的思考，
我發現要證明安全性是一件麻煩的事，
因為是程度問題，而不是yes與no的問題，
所以，我換個角度去證明有違建(yes no問題)，
來達到我想解除契約的目的。
當然，我什麼都不懂，也不知道如何證明上面兩點，
於是，我選了一個很蠢但是很有效的方式，
我直接打去「1999」（非台北縣市請撥縣市政府電話），
當然，詢問的問題就是「我想詢問有關違建的事」。
我第一通，被轉到了拆除大隊-鑒別科，
他說，證明他是違建可以，但是證明是違建就要拆，
當然，這方法行不通，若我最後沒買屋，還拆了人家的房子，
怎麼樣也說不過去，因此我再詢問是否有其他方式，
他給了我一個單位叫「工務局」，叫我去申請「竣工圖」，
於是我就這樣申請出了「竣工圖」
（需要NT120/張，四個工作天，還需要買賣契約）
至於安全部分，
我把它當成次要證明的項目，
而這部份，我打去了「結構技師工會」，
他的回答也很妙，
工會小姐說「本單位只能證明 ”是否安全” 無法證明 ”是否合法”，
而且技師一出門勘查就需要五千元，測量需再依測量難度計價。」
當下我就知道鑑定安全性非常的花錢，
而且可能最後結果只是程度表，而非圈與叉的答案，
於是我決定走「是否有違建」的路線。
然而，我確定方向時候，契約仍然有效，繼續在跑，
因此，我又研究契約條文，
了解到需要用「存證信函」來主張我所說的（這裡嘴砲真的無用！），
在那天同時，可愛的代書又打給我了，要匯第二期款了，
第二期款是一個非常有意思的款項，
因為通常它除了要你匯款外，還會綁「契約稅」
與「同意繳交所有應付稅金」的條文。
當時，我非常猶豫，
因為我知道若我匯了契約稅一定會被吃掉（約一萬），
於是，我帶著我已經寫好的存證信函詢問消保官，
（官方單位，非民間單位的消基會喔），
他的助理（消保官很忙沒出面）給我的答案是，
既然已經主張契約無效了，為何還要匯款，
最後，我就因為這句話，沒匯第二期款項了，
助理順便訓斥了我，說自己寫的存證信函缺點一堆，
缺點有：
1. 收件人應為房仲公司：因為買賣仍未完成，對象主要是房仲。
2. 附件不需要給消基會：因為他們是民營單位，較無強制執行力。
3. 附件需要給房仲總公司：因為有關他們信譽，一定會干涉了解。
（事實證明第三點超有用）
於是我又依助理建議，
發了第二封存證信函（時間只間隔24hr）。
三天後，賣方、代書、仲介又齊聚一堂，
我解約了，
但是我也額外負擔了5000元的代書費跟2000元的印花稅，
因為代書的勞務已經產生，我個人覺得還能接受，所以付了。
然而到現在我還在想，
到底這狀況應該是誰負責？
是因為我嘛？
我想反駁說，我真的是個外行人，
如何知道否是有違建，又如何知道是否具有危險性，
要不是我剛好找了幾組裝潢人員來，那不是虧大了。
是賣方的錯嘛？
也不一定，
賣方說不一定也不知道該處是違建，
（以前大家都這樣搞違建），再者，她住了三十年沒事，
一定會認為無安全性問題。
房仲的錯嘛？
說真的，雖然最後我付了代書費，
但我覺得房仲應該是這裡面該付最多責任的人，
因為他不夠專業，
除了沒有明確告知外，
連契約書要註明有加蓋（違建）都似乎不是很清楚，
當然因為沒註明部分，要感謝她，讓我省很多力氣來解約，
假如真的註明了，最後走「結構技師路線」，
我相信這事件還有的吵。
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最後，給買家，我想跟你們說，
簽約前：
房仲當你是寶貝
出狀況時：
房仲當你不存在，
順便天天注意何時要交屋，
因為屋子一交，問題就無關房仲，
變成你跟屋主的糾紛了，
所以，交屋前真的要看清楚所有屋況。
而代書更好玩，
她是裡面最有法律常識，
也應該是公正的人，
但我那時候打去詢問相關法律問題時，
被掛電話了….。
後面是我的親身經驗，
一旦發生問題，
在這個交易認識的對象，
都不是你朋友，
所有的人馬上變成是你的敵人或者是陌生人，
買屋千萬要小心謹慎。
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