[新聞] 廖庭輝、彭揚凱／民進黨修平均地權條例打炒房，玩真的還是打假球？
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https://opinion.udn.com/opinion/story/12838/6605989
2.新聞來源︰
UDN
3.完整新聞標題
廖庭輝、彭揚凱／民進黨修平均地權條例打炒房，玩真的還是打假球？
4.完整新聞內容︰
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鑑於近兩年房價再次飆漲，行政院於今年4月大張旗鼓昭告提出《平均地權條例》修正草
案1，力拼今年通過，期達成「防杜不動產淪為炒作工具，保障消費者權益，維護市場交
易秩序，並精進預售屋成交資訊申報登錄制度」之目標。
惟該草案送立院後未於上半年會期排審，就此，民進黨立法院黨團總召柯建銘在7月初表
示：「目前是休會期間，接著也要進入大選，現在時機還不適合談這個議題」。但不久後
，內政部政務次長花敬群則認為「若9月立法院開議排審順利的話，10月就能修法通過」
，並強調「最好的時間點就是現在」。民進黨這種府、院不同調的發言，不禁讓人疑慮，
《平均地權條例》修法是否會再次延宕？
那麼，《平均地權條例》這次的修法內容到底是什麼？又有哪些地方可以再強化？以及，
該如何看待民進黨政府這次修法的態度？本文將就此做闡述。
行政院版修法重點有哪些？
此次行政院之所以主動提出《平均地權條例》修法，自然與近期房價上漲民怨有關。其目
標鎖定在不斷被媒體輿論關注的紅單炒作、揪團炒房的亂象2。主要內容如下：
第一，「加強登錄機制與打擊紅單炒作」。行政院版補上目前預售屋實價登錄機制「解約
免登錄」的漏洞。在2020年底「實價登錄2.0」通過後，將預售屋由過去動輒兩三年的「
代銷契約結束後」登錄，改為「即時」登錄，以加強房產交易資訊的透明化；但在「實價
登錄2.0」中並沒有規定「預售屋解約」也必須登錄，造成登錄造假事件頻傳，本次修法
將「預售屋解約」也列入了必須登錄事項並附加罰則。
另外，本條款也將「新成屋」比照預售屋規定，收取訂金等須有書面契據（紅單），除了
維持「實價登錄2.0」中紅單不可轉售的規定外，也要求銷售方也不得同意或協助轉售。
第二，也是最重要的改革項目，為「禁止預售屋與新成屋契約轉售條款」。為了打擊預售
屋與新成屋契約炒作，行政院版規定預售屋、新成屋契約，均不可讓與、轉售買賣契約或
刊登讓與、轉售廣告3。而且不只買方不可轉售，銷售方也不得同意或協助轉售並附加罰
則。
https://i.imgur.com/ak5wcBe.png
第三，「私法人購屋與轉讓限制條款」。為了避免有心人透過公司買賣房屋避稅，行政院
版規定未來「私法人購買住宅用房屋應檢具使用計畫，由中央主管機關許可」，且取得住
宅用房屋後，登記完畢五年內不得移轉、讓與、預告登記4。
第四，「吹哨人條款」。民眾對不動產銷售、買賣或其申報登錄資訊知有違反法規規定情
事者可以檢舉，且將實收罰鍰總金額收入一定比率做為檢舉獎金。
第五，「打炒作條款」。針對「散佈不實資訊影響不動產交易價格」、「通謀或虛偽交易
營造不動產活絡表象」、「集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，影響市場
秩序」、「從事其他影響不動產交易價格或操縱秩序之行為」者，均給予重罰。
https://i.imgur.com/atW4xKH.png
哪些部分還可以強化？
整體而言，筆者對於本次行政院修法草案高度肯定並支持，其內容對房地產投機炒作絕對
有明確有效的抑制作用，這從建商、代銷、投機客團體頻頻發言反對可見一斑。然就精益
求精角度，或有值得略微新增與改進之處，略述如下：
一、地價評議委員會專業化
現行《平均地權條例》第4條，地價評議委員會「應由地方民意代表及其他公正人士參加
」。鑑於地價評議應具備高度專業性，既有其它審議機制（如都市計畫、環境影響評估）
皆沒有「民意代表」參加的作法，且「公正人士」流於籠統浮濫，即現行作法既不符專業
原則亦不適當。
因此我們的建議是：民意代表退出地價評議委員會，以「專家學者」取代公正人士，落實
審議專業化，並要求委員會組成名單及審議會議紀錄應上網公開5。
二、明確條文施行日期
按行政院此次草案版本，明訂相關修正條文「施行日期由行政院定之」。因此即便三讀通
過，由於「需要配合訂定相關辦法」、「需要配合修正申報登錄相關子法、申報書表及作
業系統」等原因，多數條文都不會立即生效，而是取決於行政院什麼時候想要實施6。
依《中央法規標準法》，法律施行日期除交由「其它機關（如行政院）」決定外，也可於
立法時明文「規定實施時間」。鑑於本次修法已然觸及建商與投資客核心利益，若將實施
日期完全交由行政院自決，恐有不可預期干預力量介入造成延宕7，最差的狀況甚至變成
「木乃伊法令」形同具文8。
因此我們的建議是：即便修法通過後需要相關行政作業時間，也必須設定明確的實施日期
，而不是採由行政院自行決定方式。
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三、增加書面契據（紅單）炒作罰則
雖然「實價登錄2.0」已經有開罰書面契據（紅單）轉售的規定，但處罰並不影響其交易
效力9，也就是說，罰歸罰，想交易還是可交易。而本次行政院版草案條文對於書面契據
轉售的罰則並未修正，仍維持處「15至100萬元」罰鍰。
但顯而易見的事實是：若2020年底通過的「實價登錄2.0」對紅單炒作的罰則有嚇阻作用
，那麼這兩年為何還有嚴重的紅單炒作問題呢？因此，我們認為應於本次修法將「紅單轉
售」的罰則提高，強化其嚇阻性。
那麼究竟要提到多高呢？我們認為，可以參考本次行政院版草案對「預售屋、新成屋買賣
契約」轉售的罰則。之所以這麼說，是因為所謂「書面契據」與「買賣契約」看似有別，
但其標的都屬於預售屋或新建成屋，其差異僅在前者指收受訂金或類似名目金額（如坊間
使用之預約金、保留金、議價金等），以確保主契約之成立或履行所訂立的契約。而且訂
金的性質、到底是「預約」還是「本約」，實務上也不能透過契約書標題加以分辨。
https://i.imgur.com/2dXHtSS.png
實際上需要禁止轉讓的，並不是「書面契據」或「買賣契約」本身，而是既屬預售屋或新
建成屋之權利。在立法上最簡單有效的方式便是將兩者的罰則拉齊。至於實際裁罰輕重，
仍得依《行政罰法》第18條第1項10規定審酌，由主管機關訂定裁罰基準，供民間遵循。
因此我們的建議是：將「書面契據」轉售的罰則等同於「買賣契約」轉售的罰則，均拉高
至50萬至300萬元。
https://i.imgur.com/hQQUApq.png
目前最大的爭議與阻礙是什麼？
這次修法最大的爭議內容，也是利益擺不平的關鍵之處，並不是看似嚴苛且罰則最高的「
打炒作條款」，也不是限制公司買房的「私法人購屋與轉讓限制條款」，而是「禁止預售
屋與新成屋契約轉售條款」。
今年4月底蔡總統的表哥、三圓建設董事長王光祥便公開表示「政府對於預售屋換約應採
取鬆綁」，內政部於5月10日強烈回應「不可能同意這件事」，其衝突劇烈可見一斑。
為什麼會這樣？因為在本次修法內容打炒房最有用的手段，就是禁止預售屋與新成屋契約
轉售。在台灣近年的炒房風潮中，大量投資客透過紅單與預售屋契約「團購炒作」將房價
大幅推升的同時，也成為建商心目中最好的「優質客戶」。
若預售屋與新成屋契約真的禁止轉售，等同於斬斷投資客的大部分操作空間，他們要炒房
就只能等到興建完畢後才能夠進行。這對投資客的資金與風險承受需求都大幅拉高，並連
帶讓建商買氣與賣價大幅下降，戳破「國王的新衣」。
因此，近期建商與投資客也頻頻出招，房地產市場不斷有「房市降溫」的新聞出現，塑造
「房價已經在跌，無須打擊炒房」的風向。至於檯面下有沒有以選舉政治獻金做要脅，恐
怕「只可意會、不能言傳」了！
https://i.imgur.com/NIjIKXZ.png
打擊紅單與契約炒作，是民進黨打炒房政策的試金石
我們可以理解前述的這些背景與紛擾，但無法認同、更不應該變成民進黨政府暫緩《平均
地權條例》修法的理由。
首先，紅單與預售屋、新成屋契約炒作，本來就不是購屋市場應該出現的狀況，無論房市
走高走低，都應該進行改革；其次，這種以「短期市場波動否定長期制度改革」的作法，
過往已經對台灣房市造成太多負面效果。
如2003年立法院討論〈建築經理公司管理辦法〉應法制化為《建築經理業管理條例》時，
加強預售屋管理機制時，正適逢房市低迷時期，許多官員立委反對通過，認為當時建築業
「太苦了」，現在「預售的情形已經非常少」。但今日回頭來看，還有人敢說「預售的情
形已經非常少」嗎？近年數家建商落跑倒閉，辛苦存錢購置預售屋的民眾求助無門等爭議
11，當年的官員、立委諸公都有責任！
因此，在今年9月份立法院開議時，我們需要更多關注居住正義的朋友一同關心、支持這
部法案。即便只是按照行政院版草案通過，都遠比「什麼都沒通過」來得好。
反過來說，若在民進黨完全執政下，還繼續上演「由民進黨執政的行政院提出的法案，卻
被民進黨團立委封殺」的滑稽局面。那我們也可以正式宣告民進黨的打炒房政策完全是「
打假球」了！
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文：廖庭輝，社會住宅推動聯盟研究員；彭揚凱，OURs都市改革組織秘書長。
更多OURs都市改革組織：Web｜FB
5.附註、心得、想法︰
最後面一段是重點
由民進黨執政的行政院提出的法案，卻被民進黨團立委封殺
大家看在眼裡 就只有WTF
但眾多法案 牽扯到建商選(鈔)票 以就只好提了又封殺
有時甚至民進黨立委自己就是建商 這種的法案到底是要怎麼樣才會過
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09/13 11:47,
1年前
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