[轉錄] 彭揚凱-百分百財務自償成社宅租金硬傷

看板HatePolitics作者yuxds (與人為善)時間3年前 (2020/12/04 23:00)推噓7(8推 1噓 9→)

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1.轉錄網址︰https://opinion.udn.com/opinion/story/12838/5064107 2.轉錄來源︰彭揚凱 3.轉錄內容︰彭揚凱／明倫社宅月租4萬？百分百財務自償，成社宅租金硬傷近日台北市明倫社會住宅三房租金40,500元，引爆「租金價格」爭議，後續柯文哲市長出面緩夾指出，會有這樣的規劃在於希望社會住宅「不要都窮人」，並翻轉大眾對社宅的負面偏見。對筆者而言，此次爭議，不啻凸顯台灣雖起步推動社宅，但對若干核心價值原則 ABC問題未被釐清。社宅100%自償的緊箍咒先從事件爭議的焦點「租金」談起。就各國經驗，社宅租金訂定基本上是圍繞在「可負擔租金」此一原則上。何謂「可負擔租金」？其精神是，房屋租金支出不應超過該家庭收入一定比例，國際較普遍接受標準為 30%。其作用為，衡量家庭居住負擔是否合理，並做為政府核定住宅補貼對象與額度之原則。循此原則落實於社宅，就是依據入住者所得級距訂定其可負擔的租金，即所得較低者租金較便宜。回到台灣，政府推動社會住宅迄今，始終未真正回歸「可負擔租金」原則。有的是，中央、各地方政府各自有所謂「一般戶市價打幾折、弱勢戶再打幾折」這種喊價說法，試問，背後的衡量依據為何？打完折後弱勢者真的租得起嗎？台北市政府公務員難道不知道租金過高會有正當性爭議嗎？他們是知道的，但問題是，背後有一個「財務100%自償」的緊箍咒。意即，要求社宅整個生命週期的租入收入可以攤還全部興建、維護、營運成本。故社宅租金設定從「可負擔租金」轉向「成本租金」考量，這也是台北市、乃至台灣社宅租金相對國外（可負擔性）偏高的根本原因。下圖是國外社宅租金與財務基本邏輯示意。若追求「自償」，社宅就必須設定以成本租金出租，當然，它的確比市價租金便宜。但因為依據「可負擔租金」訂價，實際上會依不同所得分位收取比成本租金還低租金，就財務角度這就是赤字。有人問，那無法自償財務赤字怎麼辦？兩個字：補貼。 https://imgur.com/fVMWoTN.jpg

可負擔租金的補貼財源機制才是關鍵以歐美經驗為例，皆於二戰後大量興辦社宅，該時期為經濟增長高峰與福利國家當道，租金收入不足部分就是編列預算直接補貼。到了上世紀80年代末，因累積一定社宅數量財務負擔日趨沈重，故新建速度趨緩，且開始以要求都市開發利得必須一定比例回饋於社宅財源，如棕地變更、都市更新、容積獎勵、租稅減免等。重點是，財源手段有異，但「租金可負擔」原則並未動搖。台灣當前最大的挑戰是：社會住宅數量過少須大量興建，但政府財政補貼能力有限，又沒能力從房產開發利得取得資源。此乃爭議真正根源，那就是，社宅可負擔租宅與可持續財務如何衡平？柯文哲引爆社宅租金爭端，其決策內核的矛盾是，他看到政府補貼能量有限的問題，但卻忘了「可負擔租金」此原則。所以希望租金高點、政府少補貼點，才產生了今天的爭議。但這並非台北市或柯文哲的問題而已，其它縣市、中央住都中心興建社宅財務沒問題嗎？他們只是沒柯市長那樣「白目」收高租金討罵，要嘛少蓋點、這樣貼錢少；要不然就別捅破，反正財務問題是以後的事。對此，負責任的政策是開源與節流。節流要處理的是，社會住宅當是怎樣一種居住水準？這關乎每坪單價、房型坪數設定、後續維管支出等，如果可更好的控制，租金自然下修。但這是專業問題，我相信中央與地方公務員的水準，他們會務實檢討。比較麻煩的是開源，這是政治問題。我們的政府高層，應體認「可負擔租金」乃社宅基本精神，當打破「財務100%自償」迷思，給予社宅必要預算，積極要求房產開發利得回饋，甚至評估合理調整房產稅制新闢財源之可能。總而言之，「可負擔租金」是社會住宅租金訂價的核心原則，因此以租金收入作為「財務 100%」設定要打破。而我們也必須嚴肅面對補貼財源可持續議題，從控制成本與強化財源兩處著手。唯有如此，台灣的社宅才能邁向可長可久之道。 https://imgur.com/MnGmdhx.jpg

文：彭揚凱，OURs都市改革組織秘書長，社會住宅推動聯盟召集人。更多OURs都市改革組織：Web｜FB 4.附註、心得、想法︰對這方面沒什麼研究文章內容簡單來說就是政府有規定財務100%自償社宅房租要便宜的話就只能政府補助但是蓋得多的話政府就沒有這麼多錢補助了這文章說的正確嗎? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.141.100.40 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/HatePolitics/M.1607094020.A.614.html

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