Re: [問卦] 毛利小五郎靠一樓店租 484就過很爽?

看板Gossiping作者tsutsukan (滋滋柑)時間3年前 (2020/07/02 23:13)推噓20(20推 0噓 3→)

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※ 引述《ApAzusa126 (美苑)》之銘言： : ※ 引述《syearth (sysearth)》之銘言： : : 請問一下 : : 毛利小五郎他家三層樓 : : 一樓出租給別人咖啡店 : : 二樓當事務所 : : 三樓住所 : : 毛利小五郎光靠一樓的店租 484就過很爽? 大家好，我日本令和元年合格的宅建士啦目前在東証一部上場建商當了一年半社畜剛剛在等呱吉直播決定邊聽邊來回一下這篇跟大家聊聊日本的不動產附上人權 https://i.imgur.com/8r3R4N5.jpg

: 你好，是我，我沖矢昴啦 : 小五郎的家也是我的專長之一 : 雖然這篇我跟其他文一起回過了，但是因為找到了其他資料，我想要比較細的單純處理這 : 篇的問題 : 主要的問題就是，小五郎家的一樓店租能不能讓他過很爽這個問題 : 以下先處理毛利家位於哪裡，關於這點之前已經發過幾次文，此處就不再贅述 : 根據TV599 正義的使者中出現過的環狀線地圖，可以判斷出米花的位置為現實日本東京都 : 豐島區的目白，目白具備一至五丁目，並且也有學習院小中高大學一貫系統 : 然而在TV722-723 又甜又冷的宅急便中，出現了米花七丁目這個名詞 : 因此將豐島區目白作為第一可能選點 : 另外一個比較有名的一貫系統就是青學，位於渋谷區渋谷，根據柯南中東京的實在地名都 : 偏向南邊這一點做推測，並且由於學習院初等科（小學）並不在目白，而是在新宿御苑附 : 近的原因，將一貫校的小中高大都塞在一起的青學做為另一個可能選點 : 不過我必須說，不管是哪一個選點都只能選出一個「相較之下最符合」的，畢竟青山剛昌 : 並不是真的選了一個點去說把那個地方當作米花，而是作為一個架空的城鎮而已米花在哪裡我是沒有研究啦但光看街景，我投目白一票以前的澀谷長怎樣我不太清楚但現在的原宿澀谷表參道那區已經很難有柯南家附近的街景了順便補充一個可能很多人都知道的小知識！日文的米花町，其實發音近似英文的貝克街唷這也是為什麼柯南老家地址是2-21的緣故致敬福爾摩斯貝克街221 : 有諸多證據可以反駁將目白當作米花的說法，比如說，環狀線米花站是以JR大久保站作為 : 原型 : https://imgur.com/IcpsZOJ

: 單行本vol.94的File.6裡，我們也可以得知米花位於新宿以南 : https://i.imgur.com/6bonjEU.jpg

: 從位置來看，不是渋谷就是惠比壽 : 因為這樣篩根本篩不出個結果，因此直接用兩個選點來當基準 : 一就是豐島區目白、二就是渋谷區渋谷 : 毛利家的面積，大約是72平方公尺，大約22坪： : https://imgur.com/KPCda8k

面積很重要，筆記一下 : 豐島區目白一樓的坪單價大約就是在2萬上下，以2萬計算 : https://i.imgur.com/P3RuZY6.jpg

: 月租大約40萬左右這邊原po是用平均單價但其實離車站同樣距離的店鋪面向的道路不同，單價也會不一樣相差到將近坪單價一萬也是有可能的網路上好像有柯南百科裡面有提到一樓租金大概三十萬 https://i.imgur.com/2cI8y9c.jpg

這邊基準階一層樓的專有面積大概72平米但是一樓的店鋪因為有走廊電梯樓梯等設置基本上很難租到跟基準階一樣的面積這邊我們沒有電梯我們就抓50平方米來估算 300000/50/0.3025 坪單價大概在19000到20000之間剛剛挑了幾部柯南來看毛利事務所面向的道路並不小應該是這區的主要幹道（大馬路）也就是目白通り從坪單價跟街景來看應該在車站徒步3、4分的地方大概長這樣 https://i.imgur.com/41RU9C2.jpg

澀谷的部分我就不提了 : 以實體來說，比較接近的是這個店面： : https://i.imgur.com/7z47cR6.jpg

: 月租大概40萬左右這棟雖然面目白通り但一樓店鋪1.6萬而已位置上應該不同加上是10樓的マンション不適合拿來比較 : *新宿區下落合就在豐島區目白的旁邊，被L字型的目白包起來，不懂的去google一下就知 : 道了 : 渋谷區渋谷一樓的坪單價在3萬5以上 : https://i.imgur.com/10HAVUp.jpg

: 月租大約83萬左右 : 以實體來說，比較接近的是這個店面： : https://i.imgur.com/XZj3EYz.jpg

: 月租大約73萬左右 : 取平均的話算78萬好了 : 至於毛利家的持有稅，由於毛利家的一戶建是祖傳的，價錢不明，因此晚點計算，先算土 : 地的部分毛利家從外觀跟容積率來看應該是ビル（辦公樓）而不是戶建戶建通常蓋在容積率100%-200%的地方這區看旁邊的建物起碼300%-400% : 毛利家因為跟隔壁蓋得很緊，我想土地面積大概就算73~90左右就可以了沒有角地或是特殊緩和，基本上除以0.8（建蔽率80%）大概就是ビル土地需要的面積所以90相對較為合理 : https://i.imgur.com/2nYFi2Y.jpg

: 豐島區目白五丁目（在我們的假設中完全等於米花五丁目），約5700萬，但地是L字型的這個容積率只有150% 蓋不了210平米的建物故不能當參考值土地價值差很多 : https://i.imgur.com/ieaofFo.jpg

: 另一個豐島目白五丁目，約7000萬，比較方正 : 因為下面這個真的比較方正，這邊可能用6600萬來算吧這邊一樣容積率只有150% : 上面建物的部分，這棟是目白站三層以上面積210平方米以上我找到的唯一一棟建築 : https://i.imgur.com/gElRJSk.jpg

: *雜司谷在目白的另外一邊 : 不過土地用80坪6600萬去扣的話，上面的部分其實根本沒剩多少，就不計算了這棟也是啦建物有250平米但是土地就200平米了不適合當參考值底下的澀谷，略 : 另一邊，渋谷的土地更難找 : https://i.imgur.com/O5zUcWT.jpg

: 渋谷站附近長方形的地我只找到這塊，78平方米約1億5000萬 : 建物的部分我猜也是差不多沒剩多少，況且渋谷的一戶建超難找，我直接pass : 接下來就是算持有稅了 : https://i.imgur.com/eKq06hD.jpg

: 多數自治體以1.4%計算，這邊也這麼算，毛利家一樓可以開咖啡廳，應該不是住宅用地 : 豐島區部分： : 66000000*1.4/100/12=77000 : 渋谷區部分： : 150000000*1.4/100/12=175000 有找資料真的很認真！但理解上可能有點問題這邊的固定資產評價額/標準額並不是指買賣價格而是政府的評價每條路都有自己的評價例如我現在預想的這塊離目白三分鐘的大馬路每平方米的評價大概就是95萬 https://i.imgur.com/SpJpkQm.jpg

也就是說光是土地評價額可能就有95萬*90平米的價值（8500萬）但實際的交易金額都比這個高啦所以這樣毛利老弟可以拿到的又更少了嗎其實也未必啦這棟建築小於300平米印象有適用非住宅用地的緩和政策但實際怎麼緩和還是要看條文跟現況做比較至於建物的部分齁的確啦，如果是「戶建」因為法定的耐用年數只有20幾年啦在買賣上通常沒有什麼價值都是只賣土地的價格但是政府的評價上即使他再怎麼折舊大概還是會有新築時的2成左右再加上這棟是ビル不是RC 造也至少是S 造耐用年數50年左右折舊比較緩慢這棟剩餘評價額我猜大概也有4-5千萬另外除了固定資產稅之外其實還有一個要繳的稅叫做都市計畫稅啦大概0.3% 所以計算上我們通常會直接*1.7% 130000000*1.7%/12 大概18萬，但這是沒有緩和措置的情況下實際應該更少單單這樣看淨收入大概只有12萬其實應該蠻辛苦的但是那是因為自住自用犧牲了潛在的收益性所以租金收益比較少目白這邊比起事務所住居的價值應該高一點坪單價住宅（非新建）應該有1.2萬以上事務所大概一萬在不翻修的情況全部出租總收益大概是30萬+27萬+21萬=78萬也就是如果毛利家當轉職包租公扣掉18萬還有60萬但這是題外話了..... : 換句話說，如果是豐島區的話，毛利家靠房租的淨收入大約是32.3萬日圓 : 而如果是渋谷區的話，淨收入大約是60.5萬日圓 : 不過這都還沒有扣掉個人的所得稅就是了，因此就取個整數，32萬和60萬這樣 : https://i.imgur.com/Atli9F8.jpg

: 根據這篇，東京都的三人家庭每月花費大約是29萬4000日圓，但是當中有些值得探討的細 : 項 : 首先，毛利家並非租屋，因此-90000 90000這個數字應該是一般買房3LDK分期付款的錢啦但這個是一戶的價錢毛利事務所有三層如果繼承的時候貸款沒有還完應該遠遠超過這個數字以下生活雜支就大家自己斟酌 : 此外，毛利家也沒有買車，因此-15000 : 但是毛利家需要負擔兩人分的教育費，因此+15000 : 另外水電瓦斯費，就算不假設白羅的水電瓦斯也由毛利家付，毛利家還是有2樓的辦公室 : 區域，而且必須經常性開燈等等，算兩倍應該不過分，+16000 : 大概這樣，算完之後是22萬日圓 : 在不計入毛利家其他收入的前提下（如電視出演酬勞、廣告、委託、有希子給的錢等等） : 如果是在渋谷，毛利家一個月大概可以多38萬日圓，但是個人認為可能性較大的豐島就只 : 有大約10萬日圓的餘裕。 : 畢竟毛利家動不動還會有些意外支出，10萬並不能說算是非常多的一個數字啦，更何況上 : 述的數字似乎算的挺保守的，而且是以「東京都」為計算標的，但毛利家是位於「23區」 : 的，因此餘裕可能還要在更少一點 : 結論，如果毛利家是位於豐島區目白的話，雖然光靠房租生活還有餘裕，但不能算是過得 : 很爽，如果是在渋谷的話，一個月大概30萬日圓的餘裕確實是算滿爽的 : 但是我覺得白羅撐不下去。至於這棟建物目前有多少價值呢倘若完全滿租的情況下淨收入有每個月60萬日幣 600000*12/0.042（目前市場交易報酬率）大約1.7億日幣啦 https://i.imgur.com/uwl1uko.jpg

大概這棟的一半多一點啦～（大概毛利家兩倍大）當然實際上的精算還需要更多參考數值啦大概就這樣啦我無聊的日常歡迎在日本的同業約我出來商談聊天嗚嗚嗚順便祈禱下禮拜起案順利汪汪汪。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 126.168.25.59 (日本) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1593702814.A.3AA.html

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hljjun

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kilof

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jk952840

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qr1348

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e0936276915

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宅建士全名是宅地建物取引（交易）士，應該類似台灣的不動產經紀人（？）沒在台灣不動產打混過不太清楚。在日本的不動產業者事務所，每五個人就需要有一個人宅建士（想擴大規模就必須有多一點宅建執照的社員）在不動產交易的時候也需要由宅建士說明重要說明事項。考試項目包括民法宅建業法跟建築稅制等科目，合格率大概15%，以國家考試來說不算太難的執照。 ※ 編輯: tsutsukan (115.42.104.12 日本), 07/02/2020 23:29:08

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wike

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kisse04

07/02 23:34, 3年前 , 7^F

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夠宅，才敢大聲！

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archer1991

07/02 23:35, 3年前 , 8^F