[新聞] 雙子星開發案》二家競標團隊都跨過160億財務門檻 但仍要度過長達7年的開發期……已回收
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雙子星開發案》二家競標團隊都跨過160億財務門檻 但仍要度過長達7年的開發期……
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台北西區國門指標案件「雙子星」標案,12月即將進行資格標與價格標審議,目前2家投
標廠商的財務條件也逐漸出爐,以台北市政府要求股債比1:3的要求推算,得標廠商至少
必須準備160億元以上的自有資金,南海開發的主要出資人南海控股,目前帳面上的淨值
為283.4億元,藍天宏匯的2個主要出資股東,藍天電腦與宏匯公司,公司淨值分別為423
億與21.1億元,2家競標團隊都跨過了160億元的財務門檻,不過,「雙子星」的開發期間
長達7年,如何遴選最優申請人,正考驗台北市政府的智慧。
根據證交所公開資料分析,藍天宏匯的2大股東藍天電腦與宏匯公司,前者是台灣上市公
司,淨值為423億元,後者淨值較低僅21.1億元,如果以50:50的加權平均計算,藍天宏匯
的淨值加權平均約有222億元,不過,藍天宏匯負責人許崑泰,在台還擁有群光與與群光
電能2家上市公司;南海開發由南海控股與馬頓集團組成,出資比率80:20,南海控股的
帳面上的淨值為283.4億元,馬頓集團的淨值更高,達400多億元,就財力而言,兩者差距
不大。
南海控股負債比高達8成
業界分析,若純粹以財務角度分析,南海開發的主要出資人南海控股,目前的負債比率相
對偏高,根據南海控股財報,該公司2017年底之借貸總額為241.6億港幣,集團的資本負
債比率為60.64%。不過,上述比率並未考慮到該公司發行可轉債等負債,併計相關負債後
,南海控股的負債比率達80%。
不過,該集團近年透過財務槓桿大舉擴張企業版圖,去年南海控股旗下的大地傳播,以
33.87億元人民幣的價格,收購橙天嘉禾中國影城,大幅擴增該公司在中國二、三線城市
影城的據點數,讓大地傳播在中國的影城市占率達5.4%,穩居全國影院投資管理公司第二
名。
長期投資兩岸媒體產業 創辦人政商關係緊密
南海控股雖然沒有顯赫的財務能力,不過,該公司的負責人與股東政商背景仍不容小覷,
南海控股創辦人于品海,過去20幾年來,長期投資於兩岸的傳媒與影視文創產業,從最早
的香港《明報》,到2000年的傳訊電視投資台灣中天與大地兩個頻道,相關投資雖然讓于
品海大賠1億美元,卻也為于累積了政商關係。于品海經營的南海控股,在2015年買下美
國的《多維新聞網》,並回港台創辦《多維》雜誌後,又在同年成立《香港01》,某種程
度上,也反映出于品海鍾情於兩岸三地的媒體產業投資。
南海控股的政商實力,也反映在該公司的股東結構上,根據該公司財報,中國國務院下轄
國資企業「中央滙金」,自2017年起與中國建設銀行共同持有南海控股股權,2018年增加
直接間接持有南海控股的股權達10.38%,是于品海以外的第二大股東,第三大股東則是馬
來西亞富商林曉春,持股比率為8.03%。
入股陽信、與桃市府合作 紅綠背景無牴觸
南海控股儘管具備中資背景,但在民進黨執政的今天,並不影響其對台投資,2017年8月
,南海控股宣布斥資5億元,參與陽信銀行的私募現金增資,取得陽信2.4%股權,陽信銀
行創辦人陳勝宏與薛凌的綠營背景,一度引發外界聯想,當時台灣經濟民主聯合召集人賴
中強,曾經質疑不肖官員趕在內閣改組前,核准陽信商營增資案,讓于品海入股陽信商銀
,同時質疑于品海的事業發展,與中國太子黨中信集團有很深的關聯。
不過,南海控股的中資背景,並未在台灣社會引發太多討論,于品海的紅色背景,並不影
響他與綠營政治人物交往,以入股陽信為例,于先前就表示,陳勝宏是他多年好友。《多
維》在今年3月,也與桃園市政府「兩岸事務小組」合辦「新的兩岸關係」論壇,于品海
目前最大的夢想,是要在台灣建立一座影視基地。
南海控股人士指出,他們參與陽信銀行的私募現金增資,是經投審會通過,絕無中資疑慮
。
財源隱憂 股權轉移成解套方案
由於南海控股占南海開發得出資比率達80%,外界好奇,未來南海開發若順利標下台北雙
子星650億元的開發計畫,未來如何籌措相關財源。
根據台北雙子星的「投資申請案件審查及評選作業原則」,雙子星最優申請人成立專案公
司,與台北市政府簽訂投資契約後,自簽約日起,至本案驗收完成且結構物保固期屆滿為
止,新專案公司原發起人全體對新專案公司之持有股份比率,合計應維持高於已行股份之
60%,至營運契約期滿為止,原發起人中合計應維持高於已發行股份之30%。
業界表示,台北雙子星從簽約到驗收,大約需要3年的興建期,專案公司在3年的興建期,
大約要壓160億元左右的自有資金,如果以南海控股占南海開發8成的出資比率來看,該公
司在興建期大約要籌措130億元左右資金。不過,上述的股權移轉規定,僅能約束南海開
發的原始出資股東「南海控股」與「馬頓集團」,南海控股大股東如果進行股權移轉,將
南海開發的實質經營權,移轉給第三方,法律上並沒有明文禁止。
事實上,國內最近幾個外資參與的重大建設,都已發生外資透過境外股權交易,將部分
股權移轉給第三方的案例,離岸風電得標商沃旭與wpd達能,最近就傳出境外股權移轉狀
況,某種程度上,外資已經透過境外股權交易提前「下車」,將部分獲利了結。
投資前景不理想 16萬坪商業空間西區吃得下?
「雙子星」開發案,除了面臨工期長,自有資金需求較高等不利因素外,北市府針對雙子
星聯開案,所開出的權益分配比率與每坪1700元以上的「回租租金」要求,也對得標廠商
日後的營運帶來挑戰。
根據雙子星招商顧問仲量聯行的招商文件,雙子星位在機場捷運A1站正上方,擁有絕佳的
立地條件,雙子星所在的台北西區,周邊住房率達80%。儘管地點得天獨厚,但台灣未來
幾年百貨、飯店等商用不動產投資前景,其實並不理想,16萬坪的商業空間釋出,仍考驗
台北西區的胃納量。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,台北地區A級辦公大樓未來幾年需求仍在,但百
貨、飯店部分未來幾年成長動能相對遲滯,尤其飯店部分供過於求的情況特別顯著。
徐佳馨表示,以目前台灣百貨商場的市況來看,在網購崛起後,現在百貨業者主要的操作
策略,都是透過餐飲、美食街,帶動其他商品銷售,不過,從最近的台北百貨週年慶整體
提袋率,並沒有明顯提升,顯示台灣的百貨經營仍受整體經濟環境影響,雙子星所在的台
北西區,這幾年拜觀光客增加之賜,西門町與南西商圈人潮有增加趨勢,不過雙子星未來
開幕後,商場部分要如何引導人潮從西門町與南西商圈前來消費,對經營團隊是一項挑戰
。
在辦公大樓部分,台灣未來2、3年辦公大樓整體需求仍在成長當中,信義計畫區目前辦公
大樓的空置率僅4%,辦公大樓的需求,整體台北東區的辦公大樓需求,並且延伸到內科、
南軟、汐止等地,雙子星所在的西區,辦公大樓相對較少,加上雙子星位在機捷A1正上方
,具備地利之便,不過,10萬坪的招租空間,也考驗未來經營團隊的招租能力。
在旅館方面,雙子星所在的西門町,目前是飯店業的一級戰區,徐佳馨表示,台灣過去幾
年旅館的供給過多,西門地區的飯店房價將對平價,雙子星未來若釋出2萬5千坪左右的旅
館空間,未來在經營上挑戰不小。
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