[心得] 104年地政士考試上榜心得

看板Examination作者Lappi (周拉皮)時間8年前 (2015/08/07 21:02)推噓22(22推 0噓 9→)

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小弟這次第一次考就如願考上地政士真的是覺得既幸運又開心。考前準備階段常常會看板上很多考上的大大的準備方式及讀書心得，因此心想如果我有考上我也一定要來發一篇給大家參考參考。就請大家看看，希望能幫到之後要考試的人~ 先附個成績國文 66 選36/申30 民法 81 16/17/25/23 土法 53 18/ 6/13/16 土登 82 18/18/25/21 土稅 59 10/19/18/12 平均成績68.475 [背景與動機] 小弟是公館大學工學院的大四生，利用大四下不到10學分的空檔全心準備這次考試，原本想說準備時間很短今年試試水溫就好，主要拚年底的不動產經紀人，但一不小心準備得太用力，就變得有一定要這次考上不可的想法了(原因是因為準備真的好辛苦不想考第二次) 至於為什麼要考，是因為大三進實驗室的時候覺得實驗室這個地方真的不適合我，而且也不想以工程師作為日後的職業，因此決定轉換跑道。而我爸爸剛好是土地規劃相關的職業，因此後來有接觸一部份農地的課程，覺得有趣，所以就想考考不動產雙證照。 [準備歷程] 1.我從3月初開始上高點的函授課程，由於課程早就開了，所以我整個三月到四月初基本上都是在補進度。我大概維持一天上3小時的課，然後會盡量把一到兩次的上課內容先大略複習一遍才會繼續看下去。由於課程到五月多才結束，所以到五月多我還有看零星的一些課程。 2.四月的時候已經把大部分的課程都看過，所以進入每天8小時以上的念書模式，大致上是把高點的講義認真地讀，看到抄的重點就拼命回想老師上課的內容。另外還有練習抓重點法條出來背，我把申論題解答裡面出現的法條全部先抓出來分類，這樣我該念哪些就明確多了。 3.五月初的時候只剩下土登課程還沒結束，所以還沒辦法開始寫土登的考古，但已經開始寫其他三科的考古了。在這裡強調考古真的是太重要了！它讓我的準備方向更明確，哪些內容要更注意要多背都更清楚，當然也還有練筆以及練習把自己腦中的內容用筆寫出來的功能。 4.六月基本上已經把考古題都練過一遍了，就只能開始自己大猜題來寫，然後繼續把重點背一背(雖然看到考題我猜的大部分都沒中QQ) [準備方式] 1.法條記憶：第一步當然就是先抓重要的法條囉！老師上課的時候說這條會考或者這很重要的時候，我就會把條號記在我的小冊子上以便我之後整理。把課程上完後就發現小冊子上每科都有好幾十條重要法條。另外如前面所說，我把考古題詳解裡有提到的法條條號全部記起來，然後在做交叉比對，就可以得出我應該要背的重要法條了。把這些法條加以分類，每篇要讀什麼就一目瞭然了。我背法條不會要求我自己背到一字不漏，而是只要文意正確而且關鍵字要完全正確。其實考試的時候你能把一個法條大致寫對其實就還不錯了，如果在背的時候太追求一字不漏，會背得很慢。而若是稍微忘記之前背的法條，那就回去再把它看個一次，這樣就大部分都會背起來了。 2.念書地點：看函授課程的時候都在宿舍看。念書的時候我通常都會選擇總圖或是其他不會受干擾的環境。但不要每天都在同一個地方，可以偶爾換一下比較不會膩。 3.考古題：我在五月初的時候開始寫考古題。買了兩本，一本是高點的地政士歷屆試題精解，一本是宏典的強登老師出版的。高點的寫的比較精簡，比較屬於把法條印上去的寫法，但幾乎很少錯誤。強登的寫的比較詳細，在每題的開頭都會寫一段引導文作為開頭(例如考信託他就會先把信託的意義跟立法目的寫在前面)這能夠讓你的內容更豐富，不會沒東西寫。文字也比較口語化，而且把列點說明做到極致。但不要完全模仿他的寫法，不然你用抄的也抄不完。前期我都會用強登的思考方式，後來我發現我學成了，但也寫不完了。所以慢慢會逼自己偏向精簡模式，從中找到一個平衡點。 4.拜拜：我聽了一位同學的話去拜台北文昌宮的文昌帝君，求來的平安符從考前兩天戴到放榜後已經習慣了還在戴。希望這份保佑能持續到年底考不動產經紀人的時候。當然我年底也還會再去拜一次啦！ [作答方式] 看了很多版上的文章以及老師教的答題技巧，還有從考古題詳解中我歸納的寫法就是 1.先看過所有題目，花5~10分鐘把想到的法條，應該要申論的點、要補充的點都大略先記在紙上。容易得先下手，先把應得的分數確實搶到手再說。剩下難題再慢慢想。 2.有把握的題目寫至少超過1頁。如果沒把握的至少也要很接近1頁。但有時候時間來不及就把最精華的部分寫上去就好，有時候這樣就夠拿高分了。 3.開頭引言寫得好，老師給分不會少。我作答的時候每題都會寫有關的引言，而這些引言有些是從強登的書裡學的。這可以讓你內容變多，也有一開始就給評審老師一點火力展示的效果。 4.作答要條列，排版要精美，標題要明顯，字跡要工整。我在練筆的時候就盡量會讓自己做到這四點，這樣會讓老師能在一頁4.5秒的時間可以快速抓到你的重點，而且也賞心悅目，是我也會想給這樣的人高分。條列的時候我會照版上前輩和老師都建議的(一)(二) 到1.2.到(1)(2)來列點，而且列點一定要空格。另外，標題一定要盡量突出能夠容易被看到。字的間隔也要取一下，不要太擠哦，這樣很醜。 5.有時間就做個結論。像遇到遺產分配的問題，當你前面法所有法條都拿來用然後分析完誰能領多少錢的時候，最好最後再寫個結論把它整理起來。更完整而且又能衝字數。 6.最後要預留5分鐘檢查立可白有沒有地方還沒寫上東西，還有想想還能怎麼補充內容。總之一定要坐到最後一秒鐘，對我來說我覺得這是對考場之神的尊重(我的小迷信啦XD) [各科準備與答題心得] 1.國文(選36，申30) 我基本上沒怎麼看，但既然函授課程有，我還是把它看過，但後來就沒再碰了。 2.民法這科一直都是大家公認的門神，因為他範圍最大、也更需要會把法條和自己的語言融合在一起來表達真正的論述。其他的科目其實基本上把法條直接寫上去基本上就可以拿到大部分的分數，因為基本上其他科的申論都是問答題，但民法真的需要引用法條加上自己的論點才能解決題目。所以這題考前我認為只要有50分我就滿足了。民法基本上考一題繼承、一題信託、一題物權還有一題總則or債篇。總則篇是我最先接觸的部分，因為函授課程先教，而且因為我完全沒有法科背景所以更需要先念總則篇來建立法感。總則篇基本上重要的地方就是撤銷無效解除效力未定的比較、法律行為(包括行為能力、法律行為生效要件)、代理這些。債篇我只念債總，債個直接放棄。債總重要的當然就是不當得利、給付不能、侵權行為跟債務不履行。179、184、225、226、266、267這些超重要法條當然是一定要背得滾瓜爛熟的囉~ 物權篇就是念共有跟抵押權，尤其共有物分割請求權很多人常常會漏掉，要注意。親屬其實沒什麼好念的，大概就把剩餘財產分配請求權背起來吧。繼承就要把所有考古題都算過一遍，該會算的要會算。信託就讀高點的講義就好，全都給他背起來。 *答題心得(16+17+25+23=81) 這次民法完全打破大家門神的印象，考得太簡單了根本考完大家都笑的走出考場第一題用到的法條都很重要，考古題就有練過類似的題型了。基本上我先把所有物返還請求權、不當得利返還請求權和侵權行為損害賠償請求權都有寫出來。767.179.184這三個條號太常見了所以基本上把它們引用出來沒問題。但我消滅時效的期限好像寫錯了，所以被扣了些分數，只拿16分。第二題考古題也有出過類似的題目。我先用225的代償請求權分析題目，再用一段把題意代進去。不可歸責於債務人這些細節都有寫出來，但因為好像沒有特別引用348之類的所以只拿17分。第三題完全佛心啊！之前繼承篇的計算題我因為要寫得很詳細都會寫很久，本來非常擔心。但他這次只考繼承人有那些跟代位繼承，只有把法條印上去然後把排版弄好看一點，輕鬆25分入袋！第四題信託也是送分送很大，一開始先把信託的意義寫上去。再根據題意把無效的情形寫出來，最後補個為什麼要把這些行為認定無效的立法目的。有頭有尾的老師很乾脆給了23 分。 3.土地法規這科範圍僅次於民法，屬於不好準備的科目。我沒有看其他的書，只有看高點的講義準備而已。基本上這科土地法、平均地權條例、土地徵收條例跟地政士法各考一題。土地法常考不得私有的土地，平均地權條例常考市地重劃、土地徵收條例會考撤銷徵收、廢止徵收、收回權、區段徵收之類的，阿地政士法就跟信託一樣把高點的講義全部背起來就對了。另外要注意的是，有些規定在土地法跟平均地權條例還有土地徵收條例都有規定，有可能會考比較和優先適用。 *答題心得(18+6+13+16=53) 土地法會考那麼低我自己也是有點訝異，畢竟第一天考完我覺得我考上的機會應該是滿大的。雖然沒有民法寫的那麼順，但怎麼樣都有個60吧！第一題考土地法104優先購買權，先把物權效力跟債權效力做比較，然後土104優先適用。至於性質的部分我除了寫物權效力以外，還寫了優先購買權屬於形成權。要不要有契約我有點不太確定我寫了什麼。只拿18分大概就是因為剩下的部分沒寫好吧。第二題我看不懂它真正到底在問什麼，所以我就把照價收買的定義跟時機還有程序寫上去，然後說她比較不太常實施。可能老師看我後面在亂掰，只給我6分。但我起碼時機和意義都有寫對，只給6分真的讓我傻眼。第三題是我祈禱不要考的部分結果他竟然就考了。因為徵收應有之負擔有市地重劃的權利清理，又分為抵押權跟用益物權還有耕地三七五的租賃權，還有區段徵收的權利清理，這些我每次背每次忘，所以我就寫得很爛，有把最基本的受補償人要領三分之一的部分寫出來，只拿13分。第四題地政士法只拿16分我也傻眼，可能我沒把違反哪條的條號寫出來吧，但我有把地政士事務所以一處為限，不得設立分事務所的部分寫出來，還有把申誡或停止執行職務寫出來。只能說老師的給分還是很難拿捏吧。 4.土地登記實務這科剛開始念的時候其實我還滿害怕的，雖然範圍沒那麼大，但土地登記規則後面的條文感覺每條都很長也不太好理解。這讓沒有實務經驗也沒怎麼看過謄本的我感到很陌生。而且一開始上許X昌的土地登記規則感覺它就是叫你要把土登規則全部背起來一樣，真是可怕。後來開始歸納考古題，還有上于X明的地籍測量實施規則還有土地登記實務總複習，才把一些重點的題目獨立出來拼命背，才對土登比較有信心。基本上我覺得搶分的話要在地籍測量實施規則，因為真的要看的條文比土地登記規則少很多。推薦于X明編的講義，把重點都獨立出來，讓人覺得讀起來滿安心的。界址調整、合併、分割、還有地號編定還有鑑界複丈都很重要，另外還有地上權測繪、建物複丈還有建物第一次測量都很重要。總之講義整理得滿清楚的。 *答題心得(18+18+25+21=82) 剛開始念的時候完全不敢想像土登會是我考最高的一科，這邊要跟大家說考前拜拜跟讀書真的很重要。因為有時候考前你看到的就是莫名其妙會考出來。第一題剛開始看到的時候其實有點怕怕的，我是先預留空間最後才寫這一題的。不過後來仔細一看第一個子題他其實只是在問辦理土地登記的程序，所以我就把登記的八大步驟標題寫上去，然後各寫一兩行詳細說明。第二子題權利範圍依當事人協議定之。再來地上權要先申請他項權利位置勘測，抵押權不用。地上權不受影響，抵押權範圍協議定之，其實都滿簡單的。但老師只有給我18分。第二題滿簡單的，盡量舉出各種登記原因證明文件，例如契約書、法院權利移轉證明書等等。第二子題只要把土地登記規則第33條默寫出來就好。不過這題我也只拿18分。可能沒有再寫更詳細和多舉一點例子吧。第三題我本來以為不會考，本來想說合併的東西可能會考土地合併或界址調整之類的東西，但考前一天喵到想說好久沒看這裡了，讀一下好了，結果竟然就考出建物合併跟分割了。於是我就把我記得的條件都寫出來，然後最後再加上實務上這種情形越來越多，此為土地登記規則詳細訂定之緣由。老師意外地給了我25分滿分，真是考前有讀有保佑。第四題是于X明複丈講義的第二題，我忘記它有沒有說這題重要了，但我當時其實覺得這種叫人家舉例的題目哪會考啊，這樣不是舉得多就贏了？我只隱隱約約記得講義裡舉出了七八個例子，我寫的時候想說挫屎，這題沒看也虧太大了，只好從以前背過的所有測量或登記都把它寫出來寫個七八條，結果就拿了21分。真的是很賺。 5.土地稅法規這科一直是我最有信心的一科，因為我是理工組出身，對於計算的理解其實很容易，而且這科的內容不多，又容易出考古，還是唯一有計算題的科目，怎麼說這科都要拼命搶下高分才對。每年會考的稅不一定，但基本上地價稅跟土地增值稅最少一到兩題，房屋稅跟契稅應該會有一題，遺產與贈與稅法一題，稅捐稽徵法也可能考一題，然後奢侈稅各個老師也都說這是命題大熱門。雖然法科多，但每個的內容都非常少，只要把高點的講義看完其實就足以應付。 *答題心得(10+19+18+12=59) 這次的稅法應該是讓大家叫苦連天吧！明明應該是最好拿分的科目，都因為一個工程受益費而讓大家喪失信心。說真的第一天考完我本來滿有信心的(當然我不知道我土地法會考那麼爛)，但考完稅法我就開始陷入上與不上可能是50%機率的焦慮心情。考前我千呼萬喚拜託他考計算題，結果他考出來我竟然爆掉了，真的很洩氣QQ 第一題計算題真的是很賊，重點是我是收到成績單去看訪間解答我才知道真的賊的地方在哪。我第一題算完土地增值稅還想說，他竟然用不到長期持有的優惠稅率，那幹嘛題目要出持有時間超過20年啊真討厭，還想說是不是陷阱。後來我還反覆驗算看有沒有算錯。沒想到最機車的是房屋標準價格80萬竟然是總價而不是單價，他還強調建物面積100平方公尺我就很直覺把它乘上去了！其實我在算的時候也有想說怎麼建物的契稅這麼貴比土增稅還貴很多，但可能考試太緊張而且也沒有什麼實務經驗所以就還是讓它過去了。想當然耳，他要算的三個稅，我只算對土增稅，給我10分我也就該偷笑了。第二題滿簡單的我把地價稅稅基跟土地增值稅稅基還有房屋稅稅基的定義跟公式都各別寫出來了，可能沒有多寫一些東西，所以只拿了19分。第三題我原本想說去年考過房屋稅了，今年可能不會考。但今年的國文作文考了居住正義，然後我又突然想到房地合一稅的問題，於是就還是回去翻翻房屋稅，沒想到竟然就考了。雖然房屋稅的稅率、稅基這些我都有背，但減徵房屋稅的部分我就沒有太多去背他。因為當初許老師說免徵房屋稅不會考，但減徵可能會，我就心想免徵不考，減徵考的機率也不太大吧，就沒背了。但我還是有寫出毀損三成不滿五成，還有平民住宅，算是有些出大概一半，所以還有18分。第四題工程受益費一定一堆人跟我一樣看到這題傻眼。許老師上的時候有胡亂聽了一下就沒在準備過了，所以還是盡力掰，就自己的印象拼命掰，大概就是寫要繳工程受益費是因為政府進行建設地主受有利益所以要繳工程受益費之類的。想不到我竟然還能掰到寫快滿一頁，所以拿了12分，比預料中高。結語：其實在準備考試的途中我一度很想放棄，想說我從3月開始準備而且一開始又是個門外漢，要考上根本不可能，何必把自己每天搞的那麼累又要上學校的課又要家教還要準備考試。而且我自問不是一個很會寫作文的人，寫選擇題寫計算題我很行，但寫申論題真的是一個我相當陌生的領域，我憑什麼在一個錄取率只有5~9趴的考試裡脫穎而出？這個考試的錄取率那麼低，代表真的要寫出些厲害的東西才能得到閱卷教授青睞吧！這些想法在四五月的時候一直在我腦中出現，害我真的很想放棄，想要今年底考完不動產經紀人明年再來。但我內心底層也有個聲音叫我不要放棄，身為一個在大四轉換領域的學生，如果因為這些挫折就要放棄，那不是正好讓那些質疑我的人看笑話了嗎？更何況我是學生，不像其他人還有工作壓力，讀書理應是我最拿手的事情。如果我連這個都輸人，那以後還跟人家談什麼競爭力？幸好我有堅持住，更用力的唸，更拼命的寫考古寫到手抽筋，才讓我得以考上這個難度相當高的考試。我相信如果我沒有努力的話，就算我去拜多少神明都沒有用吧！我相信，天助自助者，老天一定也是看到我真的有在努力才願意幫我。希望今年考試失利的大家不要氣餒，這次沒上就要再更努力！明年捲土重來一定會金榜題名。加油！謝謝大家看完我打那麼長的文章，覺得自己廢話有點多，但還是想跟大家分享考上的這份喜悅跟準備方式！希望年底的不動產經紀人也能如願上榜！ 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