[閒聊] 張金鶚...
http://news.chinatimes.com/2007Cti/2007Cti-News/2007Cti-News-Content/0,4521,110
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身為房地產市場研究者,不得不提出一些質疑,說明未來並沒有樂觀看待房市的理由。
首先,今年兩岸即將簽署ECFA,房價可望繼續上漲?根據日前報導關於陸資來台投資不
動產,僅核准十件,總金額約為新台幣一八○三萬元,陸資需求所帶動的房價上漲,實則預
期心理高於實質效應。其次,依據學界○八年房價泡沫研究在學術期刊發表,台北市房價已
有泡沫,由所得或租金推估之泡沫價格占房價約三成,而從○八年至今,房價仍持續上漲趨
勢,但所得和租金卻呈現下跌,可推知房價泡沫價格是愈吹愈大,距離上波無殼蝸牛房價抗
爭時期,泡沫價格占市價約五成的高點是愈來愈近。
既然泡沫愈來愈大,接下來要問的是,泡沫是否會破滅?在多數民眾已認知台北都
會區房價過高不合理,為何大家還是想購屋?並期待價格繼續上漲?從行為經濟學之原賦效
果(endowment effect)觀點,一樣物品對一個人的價值和他是否擁有此樣物品有關;如果
我們問現在擁屋者最少要多少錢才願意賣,所得到的數字將顯著高於他們購買同樣房屋願意
付的最高價錢。因此,當愈多人進入市場購屋,房價會持續被墊高,大家都不願意成為賠錢
的傻瓜。
從基本面來看,民眾實質所得減少,將導致房價負擔能力下降,在資產價格長期不
會背離基本面的前提下,房價實沒有一枝獨秀只漲不跌的理由,今年房市將可能面臨交易量
縮小、房價下跌的情況。但在較大傻瓜理論(Greater Fool Theory)的投機心理下,即是現
在房價不合理,但投資者還是願意花高價買下,因為預期會有一個更大的傻瓜,願意出更
高的價格買走,進行更大風險的賭局。令人不禁擔憂,在此種推波助瀾的賭局下,房價上升
、泡沫越大、風險越高,此時進場者可能成為最後一隻老鼠。
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問題是
台北的地價已經飛起來了
孤臣無力可回天
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透視財富本質
它終究是上天託付做妥善處理和支配使用
沒有人可以真正擁有
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