Princeton 大學研究園區
http://idbpark.moeaidb.gov.tw/chinese/Research/Annals_Journal/journal/
011/011-01-01.htm
Princeton 大學研究園區
文／陳秀美
Princeton大學園區的特色是結合大學良好的研究環境，開發成商業服務、旅 館、
辦公室、休閒娛樂設施、研發中心以及居住等混合功能的園區，不但已 成立大規模
的研發中心，更促使地區以高品質成長，加上有計畫、多樣地土 地使用、開發策略
及建築審查的嚴格把關及行銷的運用創造了園區的新風貌。
大規模的大學研究園區
本園區位在New Jersey州Plainsboro的極郊區，由Princeton 大學開發所有，K.S.
Sweet Associates 管理。Princeton在1750英畝的土地上提供複雜卻相互協力的土
地使用，如：教育、居住、零售、旅館等，同時亦提供與社區一同成長、規劃
角色的經驗。目前知名公司有：Merrill Lynch，IBM，RCA，Xerox，Siemens 及
RobertWood Johnson Foundation（慈善機構）等大公司的總部。
土地使用規劃
Princeton園區的核心區建於1950年代為 277英畝的James研究校區，主要作為與
大學訂約的研究活動區，有30棟辦公及研究的建築，400 個居住單位及一個旅館
會議中心。園區內住宅設計為集合式住宅（cluster housing），混合了獨幢及公寓
式建築以提供不同的住宅需求。Scanticon-Princeton會議中心目前約有80%的住房
率，提供約300 個房間且常有國家、國際性團體運用此會議中心為集會地點，除其
具極高的舒適性外，並有同步翻譯、視聽設備、網球場及室內游泳池。Village商業
中心約422,000 平方英呎，其提供顧客主要的商品服務，內有125家商店、餐 廳、
300 房的Marriott Hotel，而沿街植樹的Main Street、噴泉廣場及定線的園內巴士
、臨近Route 1高速公路等完善的居住、運輸環境均有助於園區的發展。
高品質的社區成長
Princeton 大學的土地是幾十年間漸漸收買來的，其雇用K.S. SweetAssociates
顧問公司開發。由於New York及Philadelphia尚有大片未開發土地，將來應是主要
的發展地區，而在New Jersey都會區已開發的土地多未經規劃，因此該公司建議多
買幾筆土地，在1964年時花費了近1.55億美元收購目前園區的1,750英畝土地，但
Princeton 大學在開發時因恐開發將破壞社區環境，同時也堅持永續發展的理念，
所以Princeton 大學不僅重視開發品質，更著重於保護研究園區周圍社區的角度
進行開發。
有計劃、多樣的開發使用
由於當時此種此開發尚屬罕見，故大學聘顧問隊評估開發對當地社區及環境的影響。
關於規劃方面，此地原來土地使用就較混雜，Princeton大學便創造出新分區--PMUD
（planned multiused evelopment），而保留較大的開放空間，如十英畝的辦公、
研究、零售用地便保留3英畝開發空間；每8英畝住宅用地，則保留1英畝開發空間。
另外還限制建物最高不得超過三層樓高，以確保園區低密度的開發。此規劃案在
1975年獲得鎮方同意，其主要計劃由土木公司Sasaki Associates執行，開始整理
575英畝的辦公、研究區，25英畝飯店會議中心，94英畝住宅用，277 英畝大學
研究機構，470 英畝開放空間，138 英畝的Village Center商店、旅館區及171 英畝
道路用地。主要計劃強調保持原土地的特徵，除保留原有的農場使用外，一些原有的
池塘、溪流、房子及大片林木，特別保留樹林則是自然美景及排水的考量，另外更
有些地方。
出租方式的開發策略
Princeton 大學以長期投資的理念開發此園區，確立了只整地不蓋建物的目標，整地
後出租予其他開發者，租期50年期滿建物所有權後歸Princeton 大學所有，此種出租
的開發方式一為保持Princeton 大學研究園區的規劃品質，二為節省土地移轉的稅賦
，三則使承租戶開發費用降低。另外Princeton大學為便於管理，其行銷、管理等
後續工作均 委由Sweet Associates處理。 園區內土地開發是循順時針方向，由學院
路東邊（Collage Road East）開始，Robert Wood Johnson基金會為首先完成亦為主
要林蔭道上唯一可見到的建物；Prudential壽險公司大樓為彈性使用的研究實驗室及
辦公室；1986年完成的Forrestal Greens為二棟一 層樓則適合高科技的研究使用，
另一承租戶為Merrill Lynch 公司，已完成第一階殷180萬平方英呎建物，作為資本
市場分隔及訓練會議中心使用，第二階段的80萬平方英呎亦已獲Plainsboro官方及
Princeton大學同意。此外Princeton Landing 占地約94英畝地則開發為園內居住用
，提供五種基本型態的住宅。
嚴格的建築審查
建築審查委員會由三人組成：中心之總經理、Princeton大學實質計劃執行人、私人
建築師，他們檢查所有建築計劃及詳細內容、量體並確保計劃為高品質的，如新的
開發計畫在美學上應配合現存建物的建物高度、建築設計、樓地板面積及
Plainsboro鎮的自然景觀保存、鄉村特色....要求等均為嚴格的建築規劃審查的
一部分。此委員會亦鼓勵設計創新能源節約的新技術，如:少用螢光燈以減少用電、
多用日光燈、裝設計測器顯示電能及空調及夏天空調省電裝置等。
共生的行銷及管理
Princeton大學相當重視周圍區域的成長，故Princeton 大學除聘請交通規劃上頗具
威望的TMA公司做交通規劃外，更確立道路應興建為立體交叉道路及流暢的交流道
連接北方的鐵公路線，同時亦應興建各項休憩設施、會議中心．．．等，並降低
租金吸引高品質、財金雜誌前五百大公司進駐，如此互利方式強化大學與私人公司
的關係，如一些教授就在研究及工作上與租戶合作，此共生關係己成為很有利的
市場工具。未來的行銷重點放在66英畝的Village Center，其包含居住、旅館、辦公
混合及服務性設施。
經驗獲得
1. Princeton大學於開發前期闡明開發目標及時序，訂立嚴格的建築規範等，
如此嚴謹的開發方式提供創造高品質的租賃市場及產業引進的良好經驗。
2. Princeton大學利用MPUD作多種使用園區，提功公共設施，使個別的建造者
省下可觀 的基礎設施改善費用及長期等待開發許可之成本，因此行銷較易。
3. Princeton大學實踐提供開放空間及高品質開發，吸引承租戶願意進駐此公園
般環境。
4. Princeton大學藉由專業顧問公司，幫助管理及行銷整個計劃減去其投資風險。
5. 此案例利用公私合作關係，不但給與民間興建自由，更促進土地有計劃地使用
，為利用民間力量開發的良好案例。
6. 學術機構合作開發商業園區的經驗值得我國參考。
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