[請益] 買房年化收益19%?買股不如買房?

看板CFP作者 (心感)時間2年前 (2021/05/08 18:12), 編輯推噓27(27推 0噓 53→)
留言80則, 12人參與, 2年前最新討論串1/1
之前有人算過去買房收益年化報酬率至少有19%，因為5倍槓桿， 說如果股票年化報酬率沒達到這數字直接買房， 可身邊的人買新北房1500萬貸款自住，最近房市熱賣掉，6年結果報酬率也才5%， 過去6年就算不會選股全買vt也有11%， 請問19%是怎麼達到的? 做價差還是出租呢？ 做價差以後房地合一稅應該就很難做吧， 出租買雙北報酬率應該也不高， 以未來性來說，如果貸款是自住買房報酬率還是輸股票吧， 有人說都買， 但如果明知股票賺比較多那為何不全買股? 出租做價差都蠻費心的，出租還要擔心惡房客， 想買了不管，不會選股就買VTI QQQ 應該比買房賺的多還省力。 但還是好奇真的有19%那麼高嗎？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.169.140.16 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1620468721.A.B4A.html
推
05/08 18:17, 2年前 , 1F
房貸一般是算五倍槓桿，報酬%數要乘以5。
05/08 18:17, 1F
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05/08 18:21, 2年前 , 2F
但以實際到手數字6年就是只有5%而已
05/08 18:21, 2F
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05/08 18:26, 2年前 , 3F
你可以說一下實際賺多少、房貸部分已償還多少嗎？
05/08 18:26, 3F
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05/08 18:36, 2年前 , 4F
投1500萬，應該是已經還清沒細問，扣掉稅最後就是拿到
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05/08 18:36, 2年前 , 5F
2千萬
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推
05/08 18:46, 2年前 , 6F
所以1500萬是頭期?貸款八成6000萬 最後賣8000萬的意思嗎
05/08 18:46, 6F
推
05/08 18:59, 2年前 , 7F
6年還清的話，整體槓桿率沒有5倍。要維持5倍槓桿率要設法只
05/08 18:59, 7F
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05/08 19:00, 2年前 , 8F
還息不還本。期間如果房價上漲還要貸更多出來。
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05/08 19:04, 2年前 , 9F
一般人的話，假設貸8成貸30年，6年期間本息攤還，平均槓桿會
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05/08 19:05, 2年前 , 10F
落在2~3倍左右，看房市漲幅。
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05/08 19:07, 2年前 , 11F
願意開2倍槓桿玩股票的話，平均3倍槓桿的房子不見得有優勢，
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05/08 19:07, 2年前 , 12F
尤其考慮到稅的話。
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05/08 19:13, 2年前 , 13F
不是，是總房價一開始1500萬，最後賣掉拿到2000萬
05/08 19:13, 13F
推
05/08 19:25, 2年前 , 14F
那這樣他頭期款應該是300萬，貸1200萬
05/08 19:25, 14F
推
05/08 19:26, 2年前 , 15F
投1500萬賺500萬 超過5%了吧
05/08 19:26, 15F
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05/08 19:27, 2年前 , 16F
用1.6%利率算 6年還本金196萬 付利息106萬
05/08 19:27, 16F
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05/08 19:29, 2年前 , 17F
最後賣2000萬 扣掉還沒還的本金大概領九百多萬
05/08 19:29, 17F
推
05/08 19:33, 2年前 , 18F
我的理解是初期投入300萬 最後領回900萬 年化應該20%?
05/08 19:33, 18F
推
05/08 19:34, 2年前 , 19F
6年還清的話，還本金1200萬，付利息五十幾萬吧。
05/08 19:34, 19F
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05/08 19:36, 2年前 , 20F
這樣子IRR 稍少於8%
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推
05/08 19:40, 2年前 , 21F
如果是照pashiasu的想法的話，IRR約13%
05/08 19:40, 21F
推
05/08 19:48, 2年前 , 22F
更正一下 12%
05/08 19:48, 22F
推
05/08 20:04, 2年前 , 23F
想跟daze大確認算法，我想到是2000-1200-106=694
05/08 20:04, 23F
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05/08 20:06, 2年前 , 24F
假設扣6年持有成本100萬 領回594萬 年化12% 是這樣算嗎?
05/08 20:06, 24F
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05/08 20:10, 2年前 , 25F
應該會用excel算XIRR，把每月貸款當作投入資金。
05/08 20:10, 25F
推
05/08 20:14, 2年前 , 26F
了解，剛好最近買房，在房板看到算式也不是很清楚@@
05/08 20:14, 26F
推
05/08 20:46, 2年前 , 27F
自住成本沒算
05/08 20:46, 27F
推
05/08 21:59, 2年前 , 28F
假設現金流是-300,-50,-50,-50,-50,-50,+945，IRR約12%
05/08 21:59, 28F
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05/08 22:00, 2年前 , 29F
按年算比較簡化。要按月算也可以。
05/08 22:00, 29F
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05/08 22:01, 2年前 , 30F
如果每年可以收到30萬租金，現金流變成-300,-20,-20,-20,-20
05/08 22:01, 30F
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05/08 22:01, 2年前 , 31F
,-20,+975，IRR約18%。
05/08 22:01, 31F
推
05/08 22:13, 2年前 , 32F
如果2015~2021，年初調回200%槓桿買VT的話，年化19.7%。
05/08 22:13, 32F
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05/08 22:14, 2年前 , 33F
但2倍槓桿玩股票很多人覺得太危險，貸8成買房似乎很尋常
05/08 22:14, 33F
推
05/08 22:16, 2年前 , 34F
BTW, 我自己也不敢開2倍槓桿買股票
05/08 22:16, 34F
推
05/08 22:30, 2年前 , 35F
感謝說明~
05/08 22:30, 35F
推
05/09 01:17, 2年前 , 36F
我都期貨開五倍槓桿，房子漲幅要怎麼贏？
05/09 01:17, 36F
推
05/09 01:35, 2年前 , 37F
只是期貨帳戶5倍槓桿可能還好。全資產5倍槓桿就...Archegos
05/09 01:35, 37F
推
05/09 07:31, 2年前 , 38F
原來不用看風險？期貨玩槓桿隨時可以傾家蕩產
05/09 07:31, 38F
推
05/09 11:22, 2年前 , 39F
關鍵在勝率。找到勝率高的方法，才會敢把槓桿開下去。
05/09 11:22, 39F
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05/09 11:28, 2年前 , 40F
但這類機會不可能長期存在。比如去年疫情的機會財，抓
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05/09 11:28, 2年前 , 41F
住機會人就可以大撈一筆。很多人以為複利就是每年幾趴
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05/09 11:28, 2年前 , 42F
，其實真實市場常常是非線性。
05/09 11:28, 42F
推
05/09 13:23, 2年前 , 43F
會問這個你就沒搞懂投資報酬率啊 1500萬賺500年化5%是
05/09 13:23, 43F
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05/09 13:23, 2年前 , 44F
你真的有出這1500萬 現實是你只有出頭期+6年房貸
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05/09 20:23, 2年前 , 45F
賣房還有房地合一稅要繳。
05/09 20:23, 45F
推
05/09 23:16, 2年前 , 46F
買房沒比股票差，是你的算數要再加油。試學一下上面說
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05/09 23:16, 2年前 , 47F
的XIRR，計算不定期不定額的投資年化報酬方式，才會得
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05/09 23:16, 2年前 , 48F
到正確的結論。
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05/10 09:20, 2年前 , 49F
不好意思算錯，可自住不出租的話的確是上面算的8%，這
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05/10 09:20, 2年前 , 50F
6年還是輸全球指數...
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05/10 09:39, 2年前 , 51F
如果加上租金和房貸之間差距再投指數，房子報酬率可能
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05/10 09:39, 2年前 , 52F
輸更多了
05/10 09:39, 52F
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05/10 09:43, 2年前 , 53F
還是要考慮機會成本啊，你錢丟股市不就要租房繳房租
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05/10 09:43, 2年前 , 54F
房貸要本息攤還一個月36000，租房大概2萬到2萬5，一年
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05/10 09:43, 2年前 , 55F
還多12的15萬可以投資，只能說雙北房的報酬率應該是不
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05/10 09:43, 2年前 , 56F
如股票的，中南部就難說
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05/10 09:44, 2年前 , 57F
而且兩者的風險也差很多，你殊難想像房價瞬崩30%的情況
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12到15萬
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05/10 09:45, 2年前 , 59F
全球指數算蠻安全的吧，如果全球指數崩了，台灣房難保
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05/10 09:45, 2年前 , 60F
不會像2008吧
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05/10 09:47, 2年前 , 61F
總之你再想想，投資不是只看報酬率，還有風險、流動性
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05/10 09:47, 2年前 , 62F
而且也沒有人規定只能二選一，兩邊押的人也不在少數
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05/10 09:48, 2年前 , 63F
資產配置的概念，也可以google瞭解看看
05/10 09:48, 63F
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05/10 09:51, 2年前 , 64F
美國國債的報酬也是遠低於股票，但也是極重要的投資標的
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05/10 09:51, 2年前 , 65F
原因就是要調節風險。而非一味追求報酬最大化
05/10 09:51, 65F
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05/10 09:55, 2年前 , 66F
還有上面算完的報酬是12%和18%, Daze大的推文再看一次
05/10 09:55, 66F
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05/10 09:57, 2年前 , 67F
12到18是有出租的情況吧
05/10 09:57, 67F
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05/10 09:58, 2年前 , 68F
資金夠大當然要資產配置，但如果只有頭期款應該追求報
05/10 09:58, 68F
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05/10 09:58, 2年前 , 69F
酬率，全球指數風險有，但不算大
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05/10 10:11, 2年前 , 70F
如果工作在中南部可能可以買房，報酬率可能也不錯，但
05/10 10:11, 70F
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05/10 10:11, 2年前 , 71F
雙北真的報酬率不高
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推
05/10 10:42, 2年前 , 72F
12%是貸30年本息攤還不提前還款，18%是加上租金。
05/10 10:42, 72F
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05/10 10:45, 2年前 , 73F
6年還清的話，投報率就8%，加租金12%。
05/10 10:45, 73F
推
05/10 10:50, 2年前 , 74F
11%
05/10 10:50, 74F
推
05/10 10:55, 2年前 , 75F
還債還得多投報率就低。希望無債一身輕的人買股票比較省事。
05/10 10:55, 75F
推
05/10 10:59, 2年前 , 76F
但高投報率要靠高槓桿，如果不是6年賣而是9年賣，投報率會下
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05/10 11:00, 2年前 , 77F
降，除非增貸維持高槓桿。
05/10 11:00, 77F
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05/10 13:51, 2年前 , 78F
謝謝daze大
05/10 13:51, 78F
推
05/12 05:02, 2年前 , 79F
房產給人的安定程度不是股市能相比擬的
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05/12 05:03, 2年前 , 80F
尤其是下注大部位時
05/12 05:03, 80F
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