Re: [情報] 無痛買房的實用技巧〔一〕

看板CFP作者femlro (驀然回首已在燈火闌珊處)時間3年前 (2021/04/22 04:51)推噓6(6推 0噓 50→)

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※ 引述《ameryu (雨龍千尋)》之銘言： : 從此文開始，小弟要跟各位分享一些關於買房時， : 相對會需要考慮的事，以及相關的一些知識。 : 買房子，真的沒有各位想像中困難，買房子真的沒有各位想像中困難0.0 真的，你是對的我覺得買房子很簡單 : 普遍而言，多數人是底下這兩種狀況， : (一). 總預算先決。 : (二). 月繳先決。 : 以上是比較口語的講法， : 小弟的文章，在大多數的狀況下， : 會用比較多的口語化名詞，若有看不懂的地方， : 要自己想辦法去弄懂， : 此外，各位可以去google一下，關鍵字︰ : ameryu 無痛買房ㄜ又是Google關鍵字.... 算了，對我不刪這篇有意見的請檢舉無人檢舉我就算了我們應該把時間放在討論理財議題 : 比較趕的人可以先去看這篇， : 因為，這篇不曉得要分幾天才寫得完...... : 而且問「買房相關問題」的人，其實不算少， : 我想小弟還是自己整理一份，算是實用的理財技巧， : 提供一個方向給大家參考。 : 只不過，此系列的文章， : 會比較偏向「買房自住」與「置產的方向」。 : 原因無它，多數人結婚之後，都會覺得「有房子」， : 這件事情很重要！ : 甚至有些人，一開始就想好， : 要買什麼樣的地點，什麼類型的電梯公寓， : 等小朋友長大後，最起碼自己退休後，還有一個小窩，這樣。 : 但，礙於對買房這些「兩三件小事」，算一竅不通， : 以致於，截至目前為止，腦海只有『曾經』浮現過「那些念頭」， : 卻遲遲未行動的，可以照小弟提供的方法，試著自己規劃看看， : 不過在閱讀本系列的文章之前，各位要先做點「前置作業的準備」。 : 底下有六個超簡單的單字，單字後面延伸出的問題， : 就是您必需要先嘗試去回答的問題， : 答不出來先跳過，也沒關係，等找到答案再回來填寫即可， : 這又不是「一試定江山」的問答題，這沒標準答案的， : 您的答案就是標準答案。 : 1. why ? → 為什麼要買房子？理由是？ 1.怕被房東趕出去 : 2. who ? → 買到房子之後，誰會住在裡面？未來還有誰？ 2.我、老婆、小孩 : 3. where ? → 房子要買在那一個地方？ : 盡量縮小範圍，或是有個大地標當參考。 : 再不然就是依「生活機能」當作優先考量。 3.台北市、新北市，大地標中山站、中山北路、大安森林公園、林口A9、青埔A18捷運走路10分鐘內 : 4. what ? → what kind? 什麼種類的房子？ : 基本的二分法，透天或公寓大樓。 : 然後再去『深度討論細節部份』。 : 如果這間房子是要跟某人一起買， : 建議多多深度討論，取得共識後再行動。 4.新成屋 : 5. how ? → 多少錢？這邊可以從兩個點，分別切入， : (一). 總預算先決。 : 註︰簡單的說，就是你的總花費，預計控制在多少錢以內， : 又或者以某一個金額，正負多少錢，是您可以接受的。 5.台北市一坪200萬以內可以接受林口80萬以內可以接受青埔50萬以內可以接受 : (二). 月繳先決。 : 註︰簡而言之，就是能拿來支付房貸的金額有多少？ : 以這樣的條件下，再去進行反向推算， : 就能知道說您的購屋能力，大概可以負擔得起多少錢的房子。 6.ㄜ可是月還款能力多少，回推就能知道你總價多少耶舉例: 1000萬的房子假設是我總預算，我還是要看我的月收入繳不繳得起銀行也會看耶...... 再來要考慮地點、屋齡、利率、所以應該要一起考慮吧這個不是哪個先決可以選的步驟應該是這樣 1.先看有多少頭期款/0.2 就知道預算，還要抓一下裝潢跟買家電的錢(常常都是一百萬) 2.算完後看看8成貸款試算利率佔月收入多少，通常超過7成銀行基本上不會貸給你了 3.要增加你要增加夫妻當保人或有工作能力的父母才有機會 : 6. when ? → 預計何時買？或者，何時入住？ : 這個的時程，您要自己抓好。ㄜ通常都是結婚被老婆抓去買的或是像是我首購的時候一樣看一看覺得靠不買一間房對不起自己就買了多數人的問題應該不是何時買是何時存到頭期款 : 關鍵字(1)︰5W1H分析法 : 關鍵字(2)︰5W 心智圖 : 當各位填完那些答案時，也同時順便學會了一種「古老的企劃方式」， : 他叫做「心智圖的草稿」，中文翻譯為『六何分析法』。 : 假若把上面的東西，加點圖形在文字上，且描繪於紙上， : 就是所謂的『心智圖』。 : 「心智圖」的運用相當廣範，如果有打算走理財規劃路線的板友， : 可以透過心智圖來學習，人生階段變化時的支出變化該如何評估。 : 【延伸閱讀】5W1H分析法（Five Ws and one H）也稱「六何分析法」。 : 有興趣的板友可以自己去找書回來看，心智圖在解決某些問題時， : 倒是挺好用的， : 以上是第一份作業， : 再來是第二份作業，買房真的需要這個嗎? 我不是諷刺你啊是我真的覺得不需要這個吧 : 【學會查資料以及找資料】 : 不管您是 : (一). 總預算先決。 : (二). 月繳先決。 : 一樣都要去算 : [A].您的儲蓄率有多少？ : 另外，要標明，每個月的儲蓄金額有多少？ : 不管您是小家庭要買房，還是單純的想買一間屬於自己的房子， : 都先分開計算個人的部份，進到小家庭理財， : 其本質，還是要先算『個人的部份』。ㄜ假設儲蓄率我是5%好了可是我一個月要是賺100萬也能存5萬一個人儲蓄率是80%好了他一個月只賺3萬存2.4萬我還是存的比他多耶我反而認為不對耶小家庭理財通常都是夫妻要一起平分房貸為什麼傳統家庭都交給老婆統一管理甚至多數的記帳本都沒有連線與同步功能就是因為通常帳一個人管才清楚流向 : [B].查詢「利率的行情」為多少？ : 房屋貸款的「市場利率行情」，這個問您的同事， : 說不定會比較有參考價值。 : 您跑來問A大，A大給的答案一定會高於市場， : 因為我的職業類別是(傳產黑手)，還有任職的公司『並非五百大』， : 是一般的小型公司，銀行端給的利率自然會比市場行情略高。 : 銀行端也要承擔，我突然失業繳不出房貸的風險啊，您說是不？ : 一定有人會說，在五百大就不會失業嗎？ : 我只能跟各位說，「沒有大到不能倒這回事」， : 如果你的薪水是別人給的，你就是可以被取代的， : 換句話說，薪水高得不像話的，公司為了「摳思當(COST DOWN)」， : 要裁員當然是找這種的先開刀，降低公司的人力支出成本。 : 各位要清楚的知道一件事，就算是五百大， : 也只會把錢拿去養「肥貓」，而不會把錢拿來留住員工， : 新鮮的肝藏，萬一操爆了，再找就有， : 小鮮肉也會變肉乾的一天，剩下的，應該就不用多談了。後面那邊跟利率行情有多少沒關吧? 利率行情就是五百大可以給到1.31% 公務員最低>500大>一般企業再來看你聯徵信用分數不是我酸喔看聯徵分數真的超級基礎的 : [C].去查詢每一個時期的成交行情為多少？例︰每坪多少錢？ : 這個目前有實價登錄可供參考，不過還是僅供參考啦！ : 有空的話，自己去實地走訪會比較實在。實價登陸不是僅供參考是非常重要因為銀行鑑價就看這個你超出太多會影響貸款成數買太低你要考慮這房子是不是有不為人知的問題如凶宅等等 : [D].去查詢當地的房屋「開價」是多少？ : 各位可以打○○房屋，然後進去裡面搜尋， : 僅量找同一個路段的房子，去進行比較。 : 有些時候會出現，同一間房子在三個平台要託售， : 這個，有時候並不是屋主缺錢要急著脫手， : 有可能是投資客在賣房子， : 因為有可能會遇到這種的投資客， : 所以您的砍價功力先練好再說， : 要怎樣砍到大家「皆大歡喜」是門學問， : 各位還沒買房前，要多練練殺價的功力， : 這個「金口」開下去，省下來的購屋總金額， : 有可能就是一兩百萬起跳的。 : 所以各位在存頭期款的時候， : 吃飽撐著沒事，真的可以把看房子這件事當成， : 假日的休閒活動之一。 : 記得要做「筆記」就是了。 : 您要知道「開價」，然後最好能夠得知「正確的成交金額」，這也不是這樣如果你真的要買的人通常建商就決定成交價了開價*0.9通常就是新成屋的底價樓層會有差異開價*0.93-0.95 是潤泰國泰這種一級建商的折扣開價*0.85以下表示這建商開價有問題中古屋的話就參考實價登陸同樓層或是依據同戶別的高低樓層去加減越近的價格越有參考價值很遠的就沒有了另外投資客說真的有經驗的都是直接跟你講多少只有真的被逼急的他也不會跟你囉嗦直接平轉砍價功力並不重要真正重要是當下的房地產景氣與政策 : 這樣才不會多花「冤枉錢」。 : 今天兩個角度去看這件事，就很簡單， : 當你是賣方的時候，一定是想，「賣越高越好」。 : 當您變成買方的時候，一定會想看能砍多少算多少。 : 但是，大多數的狀況下，有些價格是開出來給人家砍的。 : 就看誰「砍的比較淺」，賣方就有可能賣了， : 對賣方來說，就是『價高者得』。 : 所以，小弟才會跟各位說，要怎樣砍到大家「皆大歡喜」是門學問。 : 搜集資料的部份，大概就到這邊， : 有興趣的板友，可以『依樣劃葫蘆』寫寫看。 : 『算錢的部份』，會算的就自己先算， : 不會算的就等『續集』。 : 本集就先到這邊，剩下的，待續...... : ameryu. 2017-02-01# : PS. 這個是新書裡面的部份內容。這是新書的內容...... -- Every man for himself and God against them all. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.171.125.187 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1619038262.A.8DB.html

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