[心得] 如何有效準備CFA考試（十三）－ 不動產估價（L1）
2008年版CFA Level 2第六冊，增加了Reading 52 「收益性不動產分析與評價」單元，而
且，在今年六月的CFA Level 2考試也出現考題。
其實，Level 1以稅後現金流量評價收益性不動產，及Level 3的GIPS，計算收益性不動產
的投資報酬率，是每年必考的考題。
很多考生從Level 1開始就放棄稅後現金流量的估價題，因此，今年的CFA Level 2考試，
已讓考生頭痛，更不用說Level 3的GIPS考題。
為使考生容易了解這些題目的基礎概念，我先從NOI介紹起。
所謂NOI，指的是淨營業利益（Net Operating Income, NOI），也就是說在Level 1的收
益還原法（Income Method）估價，基本上是認為不動產經營業者貸款與否，或繳多少稅
金，對不動產的價值應沒有影響。
因此，在收益還原法是以NOI除以還原利率（或資本化率（Capitalization Rate）），來
求不動產價值。因為NOI尚未扣除折舊與營業事業所得稅。
可是如果需求稅後現金流量折現的方法，來估計不動產價值，則要將稅與折舊及利息與還
本金等因素考慮進來。
因此，要先求出（NOI－折舊－利息）×（1－稅率）=稅後淨利。
求出稅後淨利，再加回折舊（計算慣例並不扣除折舊之節稅效果），求出還本金前之稅後
現金流量。
最後，再將還本金前之稅後現金流量扣除所還的本金，所得到的結果才是所要折現的稅後
現金流量。
掌握這個重點，就可輕鬆進考場了。
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